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进入2008年，昆明二手房市场好像都忘记了“雄起”的感觉。1-3月份是周期性的底谷，而4-6月份，我们还没来得及感受暖意时，一手房就出现降价促销，银行再次严格房贷审批程序，税收严查“三假”，成交量萎缩的现实一直如影随形。近日，二十一世纪不动产、玛雅房屋、佳佳灵等品牌中介公司纷纷认为：成交量下降，二手房价理性回归，自住型购买现在是个好机会。
成交下降 房价格微涨
1至6月份，昆明二手房市场可以用两组关键词来加以形容，一个是“成交量下降”，采访中，几家品牌中介机构均有共识，二十一世纪不动产认为与去年同期相比，二手房交易量下降了30%左右。在经过了2007年房价大幅跳高后，今年，不论是大环境还是小气候，二手房市场都在经历一场漫长的观望期。“去年的卖方市场变成了今年的买方市场，买卖双方的心理拉锯战一直持续。”二十一世纪不动产昆明区域分部副总经理杨钦说。
另一个关键词是“房价微涨”，好品质、好地段的二手房仍然坚挺，并有小涨幅；而与之情况相反的二手房则跌了也无人问津。二手房的资深人士均认为，真实的需求仍然存在，房价也没有明显下降，但这其中成交量的紧缩就意味着中介公司佣金减少，很多小中介难以为继，行业洗牌势在必行。
近期，有消息表明，北京、天津、郑州等地的二手房市场有所回暖，对此二十一世纪不动产的分析认为，二手房的需求正在释放，房东报价也趋于理性，刚性需求有所提高。但这一现象在昆明似乎没有得以响应。市场仍以它不温不火的姿态存在着。
“对自住型购房者来说，现在买房很是时候，市场不好，多余的水份都被挤掉了，你在总价上砍个10%到20%，有些急着想卖的也能接受。”佳佳灵经纪有限公司总经理杨慧说。
银行谨慎 审核严格
虽然刚性需求仍然存在，但远处的次贷危机，近处的房价下挫都给银行敲起了警钟。近期，银监会和税务总局都拿出行动，申请房贷的难度增加不少。“银行不但增加了资产评估，申请人的收入证明、贷款资格、首付款都需要严格审核后才能授信。”玛雅房屋副总经理卞东晓说。这比起数月前记者暗访时银行对二套房贷“宽松”政策相比，反差甚大。而税收方面“假首付、假按揭、假交易”也成查处重点。许多银行私下放宽的二套房贷政策也执行起了“一刀切”：凡是购买过一套房的，一律按二套房贷政策执行，首付40%。
据玛雅房屋的统计，仅6月份，购买二手房一次性付款的客户达到45%，“这是以前从来没有的情况，以前最多就能达到30%左右。”卞东晓表示。看来市场观望和银行房贷审核严格对二手房的影响也不可小视。
二手房销售不好，但出租率非常高，“出租率比去年多了一倍”，仅佳佳灵一家就深有感受。
离活跃期尚有时日
有数据显示：广州和昆明的一手房和二手房的成交比例为：广州是1∶1至1∶1.2，昆明是1∶0.4至1∶0.6，昆明远远落后于广州。而昆明去年的二手房交易面积约为300多万平米，一手房约为800多万平米。面对这种现实，多家中介均认为昆明二手房市场离活跃期尚有时日。
随着物价水平的攀升，有一种说法认为，目前生活成本上涨太快，就拿汽油来说，如果买远郊楼盘，基本都和主城核心区有段距离，开车上下班，生活成本更高，这种情况下城中心的二手房应该会活跃起来。但采访中，几家中介都对此不以为然，他们认为：一环路以内的房价、停车费、生活费综合一算，比郊区居住还高。
昆明二手房的春天究竟什么情况下才能到来呢？中介机构有两种说法：一种“要看看今年房交会的情况。”另一种，今年回暖可能性不大，“实际上要挺过今年” 佳佳灵经纪有限公司总经理杨慧是这种观点的支持者。
记者张莲昆 实习生王超
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