核心速读

　　政府需要改造城市、开发商需要土地、城中村居民希望改善环境，城中村改造符合所有人的利益，为什么开发商竞相围观却迟迟不肯出手？政府要打破僵局，又该如何平衡村民和开发商利益？

　　6月20日下午14时，昆明市房地产开发协会、《新地产·云南版》杂志社、深圳至详置业（昆明）有限公司在金泉大酒店20楼南大会议厅举行了地产青年学习营活动，本期活动邀请了昆明市律师协会房地产暨建筑专业委员会武侠主任主讲。讲座中，武侠对城中村改造中涉及到的拆迁三方利益冲突、法律背景、政策背景、改造模式一一进行了讲解。

　　开发商面临三大难题

　　1拆迁难

　　首先，多年来城中村无法进行彻底改造的原因在于拆迁。（城乡二元管理结构，从放任到严管引发的村民抵制，改造的紧迫性与政府决心）；其次，等价交换并不能完全解决拆迁的问题。（农民内心渴望拆迁，但行为上却表现为抵制拆迁。单纯的赎买无法解决拆迁问题。）；再次，现在的法制环境并不利于拆迁。

　　2融资难

　　对开发商来说，资金链就是他们的生命线。根据现行政策，开发商要把改造项目资金的70%作为监管资金，那就意味着，如果拆迁周期一长，开发商的资金链很可能会断掉。要想参与到城中村改造进程中来，开发商必须融资，而城中村改造是不能以土地来融资的，因为土地根本还不属于投资人。现在开发商所签的有关城中村改造协议都是意向性的，随时可能退出，无法进行项目股权融资。

　　3 保障难

　　日前，昆明市人民政府出台了《关于印发城中村改造土地公开交易办法的通知》，其中规定，“毛地公开交易的土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，退出城中村改造工作，并对前期投入不予补偿。”

　　共同利益决定城中村改造可行

　　城中村改造似乎是块让人望而却步的“硬骨头”，然而，武侠肯定地回答记者：“城中村改造可行，只是一个时间问题。”因为它符合所有人的利益：政府需要改造城市（城中村已成为无法回避的问题，治安问题，危房问题，城市规划问题）；开发商需要土地（城中村土地资源丰富，区位优质，将成为下一个开发热点。）；城中村居民希望改善环境，提升物业价值。（安全隐患，违法犯罪案件滋生，经济上去了，但文化无法改善。）。

　　从昆明以往的拆迁项目表格中我们可以看出，有无政府参与，其实直接决定了项目拆迁的进程。武侠认为，努力使城中村改造符合公共利益，才是解决矛盾的关键。因为公共利益是拆迁项目（无论集体土地和国有土地上房屋）是否合法的前提，也是拆迁是否有强制力保障的前提。

　　政府定位影响进程

　　要解决目前昆明市城中村改造所遇到的困难和问题，武侠提出了以下建议：第一，政府直接参与。掌握政策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重要的。

　　第二，对于村民，政府应该出台《拆迁条例》及保障三方公共利益的地方性政策、充分利用“村规民约”确定村民公共利益、改造启动前要有听证程序、协商补偿标准。

　　第三，对于开发商，政府的相关政策中应该明确的还有投资人的回报。还针对开发商的融资问题给到一些优惠，比如允许开发商分期开发，下调拆迁资金监管比例，允许开发商在一定条件下与他人进行合作。

　　武侠表示，要实现城中村改造目标需要经历一个艰苦、长期的过程，因此必须根据城中村现实条件设置过渡期。