2、我国房地产市场的前景与发展方向

　　一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。根据对世界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。从1998年“房改”开始至今，乃至可以预见的未来，中国发展仍处在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。按照经济增长和住房发展的规律，中国住房发展光明前景可以预期。

　　与20多年前相比，我国居民的消费行为和观念已发生了巨大变化。从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长一段时间。

　　特别是中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，人口研究结果显示，2000-2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93%为新迁入人口，按户均80平米计算，需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省、市。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。

　　当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目标，加快建设适合中国国情的住有所居的住房体系。建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向“紧凑型”方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。2007年，是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。这样，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房(包括限价商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。

　　住宅产业

　　是经济发展最大推动力

　　我们知道，前些年我国经济之所以能够持续快速增长，与固定资产投资一直保持较高增幅有很大的关系，而在固定资产投资快速增长中房地产开发扮演了重要角色，其在城镇投资中的比重稳步提高，2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20%以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资增幅仍高达20.9%。

　　伴随着房地产投资的快速增长，建筑业已成为名副其实的支柱产业。第一次全国经济普查结果显示，到2004年末，我国建筑行业拥有建筑业企业、产业活动单位和个体建筑户近70万个，从业人员3270万人，营业收入32426亿元。建筑行业中的主要力量是建筑业企业，全国近13万家建筑业企业从业人员达2791万人，拥有资产超过31600亿元，当年完成施工产值约31000亿元，实现利税1830亿元。

　　同时，房地产业是一个关联度极强的产业。据了解，在我国投入产出的40多个门类行业中，有38个门类产业与房地产业存在直接或间接的关联关系。房地产业的繁荣发展对这些门类行业如钢铁、建材、化工、水泥等产业的发展也必然起着强劲的拉动作用。这种强有力的拉动作用，不仅刺激了我国国民经济的快速增长。同时，也有益于解决长期困扰我国政府和民众的一大民生难题——就业难问题。

　　有关专家的数据测算表明，住宅建设可以带动多个产业的发展，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。可以看出，房地产业对国民经济的发展有着重要作用，是拉动中国经济增长的重要动力。