昆明房地产市场进入2007年、2008年变得复杂而难以理解，行业内外的人都在探研。2007年以后昆明房地产市场确实进入一个高变化期，国家宏观调控也好，本地特殊因素影响也好，比较多的复杂原因在驱使着这个2006年以前相对平稳的市场发生着复杂的变化。我们把影响市场的关键因素及现象粗略做一下梳理。

　　 国家宏观市场面：2006年国家对房地产市场供应机构的干预（户型面积供应结构的调整）；2007年金融政策的干预（建设开发贷款及第二套住房贷款款利率的调整）。昆明本地市场面：2006年1月执行《昆明市城市规划管理技术规定》；2006年-2008年预售证发放标准多次调动；2006年-2008年昆明城市规划及建设的发展（呈贡新城全面建设、东南二环拆迁完成、安宁太平新区建设及土地供应加大）；2007年年初“胡曾”案对规划部门工作的影响及调整；2007年上半年房地产新建项目供应量大幅下降；2008年昆明市城市规划建设重点调整及城中村改造启动；2008年，预计“831土地”政策的明确。

　　 以下是我认为昆明房地产市场这个阶段值得去思考和重视的几点问题。

　　对土地的价值 土地的价值基本上初始决定项目物业的价值，当然土地的价值不是恒定绝对值，通过项目开发手段也可以提升土地的价值，而且通过开发技术手段也可以把没有被市场认识的价值挖掘出来。但是对于土地价值的认识，是一个复杂的问题，不是经济测算就可以完全评估的。

　　 对于目前昆明房地产市场，对土地价值的认识尤为关键，在购买需求巨大的市场环境下，对土地价值的认识偏差往往会被利好的市场掩盖。但是对于高竞争市场情况下，对土地价值认识的偏差，会是开发企业致命的根源！开发企业在土地获取阶段，千万不能“自娱自乐”，对于土地价值的认识需要根据每块地自身的特性做专项价值认识，同时结合开发者自身实际开发战略及开发思想去实现土地价值。

　　消费者心理及消费习惯、观念的把握 任何土地价值及物业价值都需要通过消费者的最终购买才可以实现。而要实现消费者的最终购买，必须深刻了解消费者的购买心理及消费观念。每一个市场所存在的消费者各自都是独特的，每一块地每一个项目的消费者也可以说是独特的，比如北方人与南方人不同，同一个省的不同城市消费者特性不同，同一个城市不同区域的消费者不同。举个例，云南大理有一个项目，项目土地本身不论交通条件、视野及周边景观、朝向、地理位置在昆明人眼里都是绝佳的，但是如果项目针对的客户群是本地市场客户的话，本地市场客户无法接受。很重要一个原因，不是项目建设得不好，而是不符合他们置业要求，离城20分钟以上的自驾车车程是他们无法接受的，城市配套建设现实让他们无法离开城市核心区。而开发商又没有采取开发技术手段去争取本地客户，因此在外销打不开局面的情况下销售结果自然不好。

　　复杂市场环境的正确认识 房地产市场发展和其他商品市场发展的规律是一致的，都是需要经过一个由不成熟市场进入高竞争市场再进入成熟整合市场，目前昆明房地产市场严格意义上还不是一个成熟市场，而是一个高速发展高竞争市场，这个市场环境是相对最为复杂的市场环境。

　　 我个人认为，在这个阶段，开发商需要有足够的市场应对的心理准备，以及快速的市场适应机制。昆明房地产市场销售不可能再出现2003年-2006年那样热销环境，不可能开盘就能大量销售。而应该理性回归到商品销售正常的市场环境中，根据市场制定项目开发战略和公司发展战略。在高竞争环境中如何最大限度地争取消费者才是目前现实环境中唯一出路。等待市场回归到热销环境是绝对致命的！

　　对于开发商品牌的客观认识 开发商品牌对于开发企业而言确实至关重要。品牌效应不仅可以为开发商在竞争环境中争取更多的竞争先机，同时品牌所带来的项目价值实现也将是巨大的。但是我个人认为，一个开发商品牌的建立并不是广告上自己吹嘘的品牌，也不是开发企业以前做过很多项目就有品牌，更不是手头有很多地待开发就具备品牌。品牌的建立是一个长期的过程，是在每个时代都需要通过项目的建设得到高市场认同度，每个时代都需要具备领先性前提下的长期积累结果，是必然的努力和自然的结果。个人认为，昆明房地产企业对于自身品牌建立和品牌的积累都在过程中，很多企业都在努力建立自身的品牌。但我并不认同这个阶段昆明房地产企业可以收获品牌带来的价值！品牌需要更长时间更多领先项目积累，收获是自然而然的事情。

                                                                                           刘宏/文