从本人涉足地产开始，就一直很关注一个名叫“红石”的公司，一个头发不多，带着个黑边眼镜，在笑意眼神里带有一丝狡黠，业内叫“老潘”的人，呵呵，大家都说，这个男人不简单……。

　　 老潘这几年牛了！在中国地产上市的公司不少，大都有故事。但当老潘的SOHO(中国)入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜，2007年10月8日在香港联交所上市了，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO，大家再次将一种异样的目光投向了这个不甘平静的男人。

　　 在几天前，本人有机会去北京考察地产项目，刚好有业内的朋友告诉我一个消息，六月份老潘的新作要出来了——北京朝阳区的三里屯SOHO要面市了。在实地再次品鉴了前几个SOHO项目后，第一时间我来到了老潘的第六个SOHO——三里屯SOHO，侥幸的是该项目内部当天在做媒体活动，偶遇了一位分别多年的业内好友，能够深入地了解、解读这个“新鲜出炉”项目。事后回味，还是那句话——这个男人不简单……。

　　 从老潘的这个项目，我看到了什么？

　　 首先，我更加坚信了一个理念：地产是个性化的东西！

　　 曾经有一位地产开发商在酒桌上说了一句笑话：我还是回大学教书去算了，现在做地产的都是没有读书的人反而做得大！这也许是一句自嘲的笑语，但冷静回味中，感受到了他的不得志和无奈！也许在地产的历史中，一些地产“英雄”大胆拿地，规模开发，简单思维，“抄、搬、套”的确是解决了实际中的运作问题，更是获得了经济上的“富裕”，差点真的成了“撑死了胆大的”。但我却坚信，地产的发展、地产的未来，一定是“精耕细作”，“个性时代”是趋势。人是地产的主人，想想看到的三里屯SOHO项目的沙盘、卖场包装、示范单元、服务方式等等，特别值得一提的是展示项目公建部分的墙面和天花所采用的金属刻花，太有韵味了！如果换个BOSS，一定不可能做成这个样子，一个让人感触颇多而回味有佳的物业，当然也可能有所超越，但是那只是一个设想罢了！

　　 其次，我明白了一个成功地产模式虽然可以复制，但应该是差异化的复制！

　　 分析一下SOHO(中国)在北京地块，SOHO现代城、建外SOHO、三里屯SOHO三个项目，第一感觉是在拿地上，老潘坚持了拿最好的地块的出发点，地价不是问题，好的产品自然有人买单，在业内能够坚持自己的底线是个明智的抉择！这也是一种复制！第二感觉是在项目的总体规划上，一定是有一定的规模，即使没有规模要创造出规模，物业部分一直在走“集中式商业+街区商业+写字楼+住宅”的路线，走得很稳健，物业的项目形象定位很精准！特别是这次三里屯SOHO的商业五大经营业态的规划，从霓裳风采、电子科技、品味家苑、儿童天地、到柔美生活，是典型的差异化定位规划思路，充分展现“同业差异、异业互补”的商业规划原则。

　　 再次，吸引你的也许是建筑，但打动你的绝对是对骨子里向往的、追求的生活方式激起的共鸣。

　　 可能很多开发企业，在进行项目开发前会有一种“崇拜”心理，重金来聘请世界级别的规划、建筑设计来担纲项目的设计，各地也都留下了这类“大师”的作品。但大多是采用“一锅端”的合作方式，项目最终呈现在消费者及业界人士面前的话多少有些遗憾和残缺。SOHO（中国）也许是“大家”的做法，不仅仅在建筑上投入重金，而是在客户心理定位上独树一帜，恰倒好处。三里屯SOHO的整体及商业设计聘请的是为老潘“长城脚下的公社”——竹屋的设计者：隈研吾（日本），外观上很强调天然的质感，立意成为一个建筑景观，给人感觉该项目就好像一个紧凑型城市。同时携手合作办公设计师是SaKo（日本）、公寓设计师Colin（新加坡）、公寓设计师Silvia（女/意大利）。办公的设计概念讲求物质性、意图实现物质的虚/实之间的穿插和转换；住宅公寓的设计概念是要创造一个流动、开敞、光感的空间。未来的北京的三里屯定位：北京最国际化的时尚消费休闲区。

　　 最后，地产策划应该是对土地、建筑、人居的一种尊重和演绎！

　　 从三里屯SOHO项目的考察、分析、理解过程中，作为一名地产策划人，再次感悟到了策划是对土地、建筑、人居的一种尊重和演绎！绝对不是大而全的忽悠人的玩意儿。

　　 老潘的三里屯SOHO项目一定是个让业内人兴奋的项目，更是个值得策划人、地产人学习和分享的项目！

                                                         李建/文