|
5月本是上海楼市的传统旺季：2006年5月，上海商品住宅成交量达214.68万平方米，为当年之最；2007年5月，成交量达234.25万平方米，为当年亚军（次于6月的264.57万平方米）；到了2008年，“红五月”却悄无声息。政府、开发商、购房者各有打算，互不买账，凝滞的“均衡”让市场一片沉寂。
“黄金周”今非昔比 “五一”长假改短、旅游者减少，本来有利于沪上房展聚拢人气。可是一个“黄金周”下来，人气今非昔比。
上海春季房展有150家展商，“五一”房展虽然增加到180家，供应量却锐减。开发商都会在展会前大推房源，以备销售之用。可是去年“五一”前一周，商品住宅供应量达到68.79万平方米，今年同期供应量是27.55万平方米；展会4天，新房供应量11.28万平方米，远逊去年同期的23.63万平方米。
今年2、3、4月，预告要推盘的项目为8、30、33个。可实际新房供应量从2月的38万平方米、3月的109万平方米却延续到4月的95万平方米，下滑13%。很多开发商推迟销售计划。预告5月推房源的住宅项目达到55个。下月复下月，下月何其多。
开发商铁了心“捂盘到底”，买方则不肯让步，以观望奉陪，结果就是成交低迷。房展人流集中于中外环附近寥寥几个楼盘，远郊和外地楼盘展台鲜人问津。
2008年上海商品住宅成交连续4个月供过于求。4个月商品住宅新增供应量比去年同期下滑8.27%、为357.65万平方米；成交量312.63万平方米，同比下滑41.87%。需求低迷是因，供应锐减是果。可以想见，2007年恐慌性抢购的供求失衡背景已经改变。
土地市场降温 除了住宅交易低迷，上海地价也出现了明显的调整态势。
2008年1月底，杨浦区新江湾城第五幅地块（F地块）由美国铁狮门基金以67.5亿元的招标书挂牌底价购得。F地块对竞买人资格设置了详细的对口条件，温柔一刀接一刀，将内地开发商全部排除，气走长和系、太古等高端开发商，仅铁狮门一家公司参与竞买。铁狮门所拿土地算下来楼板价为7500元／平方米；而在2007年11月初，新江湾城D3地块曾拍出20000元／平方米。
上海土地市场正在降温。浦东新区唐镇出让3幅土地中地价最高5000元／平方米，而2007年类似级别的青浦赵巷地块楼板价超过万元；嘉定区部分商业办公地块成交价不到1500元／平方米；2月5日，竹园商贸区3幅地块成交楼面价都没过11000元/平方米；4月9日的8幅土地中，两幅流标，1幅位于南汇区的商住地块以2443.2元/平方米的楼板价成交，不到去年高峰时期行情的一半。
竞价越公开，地价就可能越高。类似铁狮门的“定向招投标”实际回到协议转让时代，却对“价高者得”打了个耳光。通过内部协商，地价“回归理性”。这是个令人尴尬的悖论。
体制内的调整也企图抑制地价。2008年3月1日发布的第5号、第6号公告有两块住宅用地。由于住宅用地的竞价由直接举牌改为书面报价，据称一定程度上抑制了成交高价。从楼市到土地市场，政府有心控制，开发商有意“示弱”、防范更严厉政策，双方心意相通，一锅“温吞水”的局面已然形成。
温和调控在继续 虽然楼市交易火不起来，“基础设施建设”还是在进行中。
2008年4月30日的上海市十三届人大常委会三次会议上，针对“建立房地产交易强制监管制度”的议案，人大城建环保委建议政府有关部门制定相关规范性文件，加强对二手房交易资金的监管。据悉目前官方交易资金结算平台基本方案已形成，二、三季度试点，年内在全市实现全覆盖。
值得一提的是，上海市房地局还表示要加强房地产监测中心职能，对每一个房地产项目实行全过程、有重点的动态跟踪和监测。例如采取“首季销售率”的指标，设定“合理区间”为30％～60％；如果某楼盘“首季销售率”超过60％，表示市场反应过热；低于30％代表过冷，高了低了政府都要去“调查”一番——听起来像个热心的“超级代理公司”。真抓实干还是作秀？这个消息后来没有了下文。
回到供应调整。上海市房地局宣布：2008年新建400万平方米、约7万套经济适用房。嘉定区先行一步，上海16号土地出让中，嘉定区的5幅含住宅用地的地块均在合同中明确，开发商须按照5％面积比例配建保障性住房用于政府回购，回购价格为4500元/平方米。这部分住房的单套面积在60平方米左右，符合经济适用房标准。
此外，上海对廉租房也在研究税收优惠，鼓励各界提供房源——因为政府手头“缺货”。预计年内新增廉租房受益家庭两万户，累计5万户。从数据可以看出，大力推进廉租房是近期才下决心的事情。最新消息是，享用廉租房的资格、家庭人均月收入将由600元增至800元。
除了加强监测，“加大供应总量和结构的调控力度”和“加大住房需求的调节力度”是上海市房地局的两项主要工作。联系起来解读，就是想方设法维持供求平衡，维持名义房价基本稳定。这也是2008年上海楼市的温和基调。
“纳什均衡”能持续多久？
不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。
一方面，价格坚冰正在融化；另一方面，维持楼市局面的均衡未必坚持很久。博弈结果取决于多空双方谁先到达心理承受的临界点。
从均衡理论的角度，当前上海楼市的买方观望、成交萎靡宛如2005年3月后：在政府、开发商、投机资本、普通买家各有打算的情况下，市场又一次形成房价短期难以大涨的共识。在共识的基础上，政府“镇压”炮火有所缓和，开发商入地“冬眠”，投机资本分散“隐蔽”，普通买家“原地踏步”。每一方都预期其他各方的行动，每一方都按照其他各方预期而行动，如此形成不合作基础上的“纳什均衡”。
问题是，各方达成共识的局面能持续多久？
上一次纳什均衡从2005年3月到2007年2月，持续近两年，随后是8个月恐慌性抢购。均衡的形成来自“国六条”、“国八条”导致的共识，政策狙击是主因；均衡被打破则由于股市暴涨的财富转移、两年持币待购的积压购买力、对降价预期的绝望和忏悔。
相比之下，此番上海楼市的纳什均衡则始于银行惜贷，增强于股市震荡、次贷危机冷风频吹，共识从降价预期降格为“一段时间走稳”。从2007年10月，这一次纳什均衡至今有半年时间。还能坚持多久？与各方联手打破上一次纳什均衡的壮怀激烈相比，如今宏观经济阴影笼罩，股市融资、楼市拿地的“对敲”游戏受到抑制；但另一方面，供应不足是老大难问题，银行惜贷也非长效机制，这都意味着均衡的脆弱本性。
2008年上海住宅用地供应800～1000公顷，2007年则为1100公顷，只要不提高容积率，住宅供应将保持减少趋势，而且地段“品相”越来越差；“第二套房”政策本就不讲道理，把自住、改善需求一并抑制才维持住当前局面。如果银根一松，均衡即被打破，上海楼市还真能保持“平价”吗？
本刊记者 李杨/文
|
