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种种迹象表明，曾经作为昆明楼市主战场之一的北市区，在经过了前两年的短暂沉寂之后，今年又迎来了新一轮开发高潮。这一轮开发和以往最大的不同在于，传统意义上的北市区将随着北金大道的贯通，和穿金路、世博园片区合二为一，形成一个规模更大的大北市区板块。据了解，目前，已经和即将在大北市区开发的项目有10余个之多，其中江东集团和城建股份的大手笔投入尤其引人瞩目，一场双龙争霸的“遭遇战”将难以避免。
北市区的10年沉浮
自12年前进入房地产开发以来，北市区一直是昆明房地产市场的主战场，开发规模一度雄踞各片区之首，但在2005年后，北市区却显得有些寂寞，三年时间里竟然只有金域蓝湾、江东好世界、财富中心、荷塘月色、实力郡城、上游水岸等五六个项目推出，而在高峰时期，一度同时有10个楼盘在售。
在最近三年里，昆明楼市的热点区域是以广福路为主轴的南市区和东南片区（包括滇池路和官南路板块），这两个片区不仅项目规模大，而且物业类型丰富，既有住宅，又有商业；既有普通居所，又有别墅洋房。相比而言，北市区多年来物业类型就比较单调，长期是住宅项目彼此恶战的局面，即使有了2005年的财富中心，仍不足以改变北市区住宅开发一柱擎天的格局。一直到去年为止，整个南市区地产开发都显得轰轰烈烈，各种项目争芳斗艳，越发显得新楼盘不多的北市区寂寞冷清。
开发降温了，而基础设施建设的滞后缺陷却慢慢显露出来，以至于有人把3年前的北市区形容为只能睡觉的“卧城”。
为何突然失宠？
“北市区2005年后的落寞不是偶然的”，一位正在北市区代理项目的经纪公司高管告诉《售楼部》，“新昆明规划的出台，让北市区突然从主角变为配角，房地产开发不可能不受影响。”
这位业内人士所说的北市区角色之变，发生在2003年。当年，新昆明一湖四片的总体规划出台。在蓝图上，未来昆明的城市版图将向南向东大规模扩张，而北市区则在新昆明的边缘地带，显而易见，处于城市边缘的北市区无法成为房地产开发的核心区域。但在新昆明规划出台之前，有关部门对北市区的定位是城市副中心，地位高于同为城市新区的西山区和南市区。作为证据的是，传言中的万人体育馆、艺术剧院等四大标志性建筑，一度都打算建在北市区，那个时期，北市区前程似锦，是昆明房地产开发的一片热土。
但随着新昆明建设拉开序幕，不仅原本规划中的四大标志性建筑一一落空，而且北市区发展纵深地带不足的缺陷却显露无遗。的确，和呈贡新城相比，北市区的想象空间十分有限，一个银河片区就已经到了金黑公路，再往北就到松花坝了。往西，长虫山挡住了去路；往东，昆曲高速成了片区开发的交通屏障。在一个相对狭窄得多的空间里，房地产开发的余地远不如环滇池一带那么有潜力，更何况新规划中对北市区的基础设施投入远不如南部新区，于是，开发商见风使舵，纷纷把目光转向了昆明南部、东部。
“但这并不是导致北市区房地产开发又热转冷的全部原因，北市区过于单一的竞争格局，也是让众多房地产企业望而却步的重要障碍”。一位开发商朋友这样告诉记者。
绕不开的江东集团
北市区的开发与三个公司参与密切相关，这三家企业是官房集团、城建股份和江东地产。北市区最早的房地产项目基本由这三家企业把持，甚至连道路等基础设施，也有相当部分是三大开发商所建。但在2001年后，官房、城建逐渐淡出北市区，而江东集团的势力则越来越大。从1998年开发江东花园一期开始，到2008年，江东集团在北市区开发的房地产项目已经有10个之多，而且规模越来越大，2005年初开盘的华龙人家竟然有4000套住房，今年开盘的和谐世纪更是有惊人的8000套住宅。
据不完全统计，10年来江东集团开发了北市区房地产总面积的一半以上。按照经济学常识，一个企业如果把持了50％以上的市场，它所在的这个行业或者区域市场基本上就进入了垄断状态。垄断带来的后果是，竞争的游戏规则由垄断者来定，价格由垄断者说了算。在某种程度上，北市区房地产开发的游戏规则是由江东集团制定的。
多年来，江东集团的竞争策略十分明确。即以大规模快速开发降低成本，在市场上不断推出类型化高性价比住宅，快速占领市场。从江东花园到华龙人家，江东集团此举屡试不爽，在它的冲击下，北市区的房价一度比南市区低10％以上，物业类型也比较单一。其他开发商如果不能做到价格比江东集团更低，产品便没有竞争力。如果搞差异化开发，试图用高档物业形态与江东拉开距离，但北市区长期大量充斥普通住宅，以至于被业内人士戏称为“南帝北丐”，高档楼盘与片区形象有较大差距，市场前景没有南市区、滇池路乐观，所以也很少有房地产公司敢于在北市区试水别墅、洋房等高端住宅产品开发。
2006年后的新变化
看上去市场格局单一，发展潜力不大的北市区，在2006到2007年间却出现了新变化。首先，在江东好世界之后，江东集团出现了一个一年多的新盘空档，另一个走低价路线的公司伦华地产也开始转向别墅开发，这为其他公司提供了难得的机会。也就是在这两年，银海地产和实力地产先后进入北市区，两家公司一向以高品质项目开发商的形象示人，在北市区的做法也不例外，银海的荷塘月色和实力的郡城成功拉升了北市区的房价。其次，城建股份开发的财富中心一举扭转了北市区的“睡城”形象，而北京路延长线的改造、月牙塘公园的开放也进一步改善了北市区的片区功能，相比于过于遥远的广福路片区，交通、商业完善得多的北市区更有居住价值。
在这样的市场背景下，江东集团也开始调整以往的市场策略。江东集团以往的快速规模化开发是以大面积土地储备为后盾的，但到了和谐世纪，江东集团在北市区的庞大土地储备已经所剩无几，传统战术的基础已然失去，而北市区整体城市价值的提升也给了江东另外的竞争选择。果然，在和谐世纪的开发中，江东集团不再走低价路线，而且破天荒地大规模开发商业地产。
按照和谐世纪的规划方案，这个建筑面积高达100万平方米的北市区大盘，不仅有昆明市最高的写字楼和精品公寓，而且有20万平方米商业面积和8000户居民，一旦建成，和谐世纪无疑将成为北市区又一城市核心。
江东的变化说明，北市区在变，北市区的开发商也在变。不过，北市区最大的变化尚未真正发生，那就是，世博片区和北市区的大融合。
大北市区呼之欲出
按照昆明房地产市场的常规划分，北市区并不包含世博板块，尽管这两个区域紧紧相连，但由于联系并不紧密，开发和市场特点也不相同，加之有昆曲高速阻隔，所以在业内人士的观念中，世博园板块一直是一个单独的房地产区域，和北市区并不搭界，但在2008年，随着北金大道的开发和云南印象二期的建设，这两个区域将逐渐融合，成为一个大北市区板块。
按照这样的片区概念，2008年的北市区将热闹非凡，除了传统北市区范围内的巨无霸项目和谐世纪、怡泰时代广场、财富中心、新都龙城外，城建股份开发的故乡的云、北金大道、世博生态城三期、四期等，也都会成为大北市区的地产巨作。不仅如此，在盘龙江和昆曲公路之间的羊肠片区，还有目前昆明少有的大面积平整土地，预计今年也会有实质性动作。
如果老北市区和世博片区成功合龙，北市区将再次成为昆明开发量最大的区域，而5年前江东集团和城建股份曾经上演的双龙争霸，也将在北市区再次上演。这将又是一场遭遇战，只不过现在的城建股份更接近一家城市运营商的角色，它所开发的北金大道并非普通地产项目，而是城市综合体。这样的项目城建股份已经成功开发了财富中心，如今二度运作必然轻车熟路。至于江东集团方面，由于北市区土地储备即将消耗殆尽，在和谐世纪开发上也在走综合性道路，写字楼、酒店和商业成了这个项目成败的关键。
5年前，双方比拼的是住宅，5年后的今天，商业地产成了江东和城建较量的新战场。这不是一场江东习惯的常规“战争”，胜负的意义也已经不大。5年前，江东占了上风。5年后，在城市综合体开发上，城建股份更有把握。城建股份在北市区的作品数量不如江东，但却成就了一个商业核心。如今，江东集团也提出打造北市区核心的概念，北市区从此将进入“双核”时代吗？
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