恐怕没有一个词语能比“烽烟再起”更贴切地来形容时下的昆明二环内主城区了。就在所有的市场视线都随着大势逐渐向东南转移之时，有关部门一声令下，“城中村”被推向了昆明房地产开发的最前沿，二环内主城区也由此成了未来几年内房地产项目最密集，数量最多的区域。

　　按照有关规划，从今年开始，昆明336个城中村将全部被改造，其中二环路内的城中村有66个，这就意味着仅城中村改造，二环路内将有50个以上的楼盘在未来5年内推向市场，如果加上其他项目，数量更为庞大。毫无疑问，在接下来的今年内，无论是市场供应量还是竞争程度，二环内都将是昆明房地产开发的主战场。

　　主城开发突然开闸

　　所谓的二环内，其实是昆明主城区的代名词，但这样的划分其实并不完全合理，比如在北市区和关上片区，二环已不再是主城区和新开发区的分界线，而在城市西北部，即使是二环内地段，也依旧显得偏僻。不过，总的来说，二环仍旧能大致勾勒出昆明城市核心区域的基本范围。

　　在大多数城市，主城区都是房地产开发的主战场之一，但在昆明，二环内房地产市场的命运却如过山车一般，从过去几年的极冷，突然演变为极热。造成这种剧烈变化的原因只有一个：政策。

　　2003年，昆明市对二环路内的规划政策是“只拆不建”，于是主城区房地产开发一度陷入停顿，从2003到2007年底，整个二环路内新开发的项目不超过20个（不含改造项目），平均一年不到5个，市场供应聊胜于无。这一政策一直到今天，也没有正式取消，但大规模城中村改造计划的提出，实际上已经宣布了“只拆不建”政策的终止。

　　从房地产营销角度而言，二环内项目是最没有市场风险的，所以一旦政策松动，大规模开发即迅速展开。据不完全统计，目前已进入操作阶段的二环路内项目至少有20个，如果加上其他在售楼盘，项目总数有30多个，市场供应量超过200万平方米，已经超过了过去4年新开发项目的总和。

　　市场前景微妙难测

　　二环路内地段优势明显，前几年开发量过少又造成市场供应严重短缺，所以二环内房价不仅远高于昆明其他区域，而且涨价速度也是最快的。

　　云南大学经济学教授徐光远研究认为：2007昆明二环内房价涨得最快，由5000元/平米涨到了7000元/平米而在2005年~2007年间，二环内的售房均价由3500元/平米上涨到了6800-7000元/平米，整整涨了一倍。连永安小区20年的房改房，价格已涨到了5000元/平米。

　　即使价格高企，但二环路内房地产项目面临竞争压力并不是很大，因为虽然城中村改造计划已经启动，但新项目至少要一年以后才能面市，如果拆迁拖延（这是很有可能的），推盘时间还要延长，而目前二环路内的项目并不是很多，所以竞争还不算十分激烈。

　　据粗略统计，目前昆明二环内在售和已立项的楼盘仅20多个，主要项目有馨悦上居、盛世百合、云安尚品、时光俊园、翡翠湾、锦泰花园、中产风尚中心、糖果公寓、MOMA2期、顺城、上东城、珍宝公寓、米拉星座、永明溪苑、城市理想、都市坐标、东方首座、东陆座、香樟俊园、枫蓝国际等，其中仍有不少属于尾盘销售，供应量少，供不应求。不过这种状况在城中村改造进入实质性阶段后将会改变，而价格也不排除下浮的可能。

　　至于产品形式，二环路内楼盘受地价影响，基本都是高层住宅，只有少量多层和小高层。户型面积则以小户型为主。

　　置业“腰包”要鼓起

　　城中村改造为广大消费者提供了更多留在主城置业的机会，二环内的66个城中村占地面积约4.25平方公里。5年内全部改造，统一按照4.0容积率，30%的回迁比例计算，总计将有1190万平方米的新增房源推向市场。据昆明市统计局数据显示，2007年昆明市商品房销售面积为830万平米，1190万平米的增量就够昆明市场消化1~2年，单就供求关系看，这将对目前的二环内房价形成冲击，不过冲击将会放在以后5~6年里逐步释放，按照目前昆明二环内的土地价格以及拆迁补偿标准，改造后推向市场的房源价格很有可能维持目前价格水平，即使下浮，考虑到拆迁成本，空间也不大。

　　因此，对于想住在二环内的消费者来说，在建筑形态上已经没有多大的挑选余地，高层将成为主流产品，并且售价较高，特别一环内部分项目住宅价格破万已成定局，对二环内情有独钟的人们，是要掂量掂量自己的钱袋了。