现如今，越来越多的人加入到了投资商铺的行列中来。可投资商铺的门槛高，风险也很大，并不是任何人都能承受的。调查中记者发现，好的商铺价格都比较高，在南屏步行街，临街商铺售价在3-10万元/㎡，处于北京路的时光·俊园商铺，均价也在2.9万元/㎡。10万元以内投资哪里的商铺有胜算？理财专家的建议是，新人投资商铺，最好还是先租后买，第一可以看看自己所选项目是否经营顺利，二来可以看看该商铺或周边的商铺是否值得购买，从而降低投资风险。

　　开篇语

　　上周本报推出了“淘铺”专题后，不少感兴趣的读者认为不够“解渴”，希望本报能推出后续更为细化的报道。于是，本期《黄金楼市》推出“淘铺”版。本期内容主要针对刚步入社会不久，没有多少积蓄，或者不安于正常上下班，手头资金不多的投资者，为大家淘出昆明市区内10万元以内的商铺。

　　记者调查

　　长租新铺选择余地大

　　上周，记者走访了昆明20多个在（将）推的商铺项目。记者发现，出售的商铺价位多在1万元/㎡以上，最便宜的是都市枫林40多套均价5200元/㎡的社区底商。并且，不少价格适中的商铺，又因为小面积的铺面少，因而总价都在20万以上。

　　总体来看，在所有的新铺面中，出租经营权的商铺价格相对较低。10万元以内，想买新铺的投资者只能购买这些仅有经营权的商铺。比如，富城商界，商户可一次性认租商铺20年，租金为13-40元/㎡/月，铺面面积也从13-150㎡不等。美林金港的价位也比较低，均价3180元/㎡，2万元起就能拥有一间商铺20年的经营权。项目共有约1000套商铺，主力户型从10-75㎡不等，可以自由组合，选择的空间很大。新南界3500元/㎡起价的临街商铺，同样是出租20年经营权，总共有600套，面积从20-70㎡不等。

　　以上这些长租铺的特点是：价格低，面积区间大，能提供比较大的选择空间。

　　转让费成“潜规则”

　　面对长租新铺，商户不得不面对一些难题。比如，存在商业氛围不浓，需要长时间培养的过程，经营风险相对大。于是，租二手商铺成为不少人的选择。

　　记者走访时发现，淘铺并不能依赖中介公司，要想淘到最合适的铺面，还得腿勤，多跑多看。日前，记者从多家中介公司得知，客户对商铺的需求比较多，但特别好的商铺一般不会转到中介公司手中。因为商铺主人习惯把商铺转让或出租信息贴在店面醒目位置，很多商铺都会直接成交出去，根本不会交由中介公司打理。

　　走访中，记者还发现，二手商铺的转让费已经成为一个不成文的规定。某中介公司负责人告诉记者，转让费收多收少基本上没有规律，关键看承租人的市场定位。承租人根据地段、租金、是否有拆迁风险、铺面装修程度等，确定转让费。市中心的商铺转让费有十万，甚至十几万的，而有一些铺面则只收一两千块。“关键还是看双方心理素质的较量。”

　　业界建议

　　买铺

　　可考虑商场的小铺面

　　如果仅有10万元左右的投资款，深圳至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉建议，投资者购买可考虑三种铺面：专业市场、小区底商以及先招商后销售的商业体分割出来的小铺面。这些商业项目的商铺面积区间大，可选择的小铺面比较多，总价相对较低。

　　那么，这三种铺面，优劣势何在？李纯玉认为，在专业市场买铺，管理上比较周全，并且在市场培育期内，开发商一般会推出一定的经营、招商模式，几年内投资者可以比较省心；小区底商的经营状况如何，则与小区入住率紧密相关，如果前期入住率不高，容易出现较长的空置期；对于大型商场里的小铺面，只是按不同面积分割出售，由于前期已有知名品牌旗舰店入驻，对人流的吸引力较强，大商家会带动小商家。一般来说，这样的商铺升值较快，风险也较低。

　　据了解，目前购买商铺时，一般采用按揭的方式，银行对贷款的规定是首付至少是50%。以10万元投资款来计算，全部用来付首付，通过按揭的方式，就可以购买到一个20万元10-30㎡的铺面。另外，与住房相比，用于出租的商铺不需要太多的装修成本。

　　租铺

　　选址要考虑4个方面

　　租铺，需要考虑商铺的地段、租金、使用率、开间以及周边消费力等问题。如果10万元的投资款，不仅要用于支付转让费、租金、装修费用，还要用来维持商铺的正常运营，需要花钱的地方比较多，所以降低风险的方法是在商铺位置的选择上。

　　什么样的位置才是最合适的？李纯玉认为，首先要考虑商铺所处的大环境。比如，周边的市场情况和居民的消费力怎样，周边市场的成熟度如何，同类商铺和经营同种业态商铺的量有多少等。其次，则要从商铺本身来衡量。包括商铺的昭示性，是否处在交通和出入口的端头位置，商铺前的人流量、留客率等。第三，认真考虑商铺的经营定位——即所定位的消费群体，与周边的商业是共生关系、互生关系还是寄生关系。第四，要留意细节问题，特别是租赁方式上。这些因素考虑不周全，容易对长期的投资造成很大的影响。

　　另外，由于一些人租铺的时间比较长，考虑到可能出现经营不善的情况，在商铺未到期的时候，再把商铺倒手出去也可以降低风险。