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所谓“以租养房”，简单地说就是在贷款购房的情况下，用房屋租金的收入来抵冲每月的还贷额。据记者了解，如今用“以租养房”方式进行房产投资的人不在少数，而许多人也通过这种投资模式实现了买房梦。
自2007年以来，央行“小步快跑”持续加息，导致购房成本增加，这种“以租养房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产“降温”的情况下，是否划算？这群特殊房东们心里不由犯起了嘀咕。
光大银行昆明分行个贷中心相关负责人给大家算了一笔账，假如买一套60平方米的小户型，房价是30万元。按照首付总房款的30%来计算，首付房款是9万元，需要贷款21万元。若选择贷款年限为20年的商业贷款，按照五年以上商业贷款的基本年利率6.655%来计算，每个月应该付本息1585元左右。再加上每年的物业费等各项费用，每个月固定支出大概在1800元左右。如果房子租不到这个价格，就很难实现“以租养房”。因为加息对“以租养房”的影响很大，在租赁市场价格滞后于房价涨幅的情况下，房东很难将月供超额支出的部分转移给租客承受，“以租养房”就可能不如以前划算了。
同时这位负责人还表示，既然是投资，就要求有一定的回报，想实现“以租养房”，付出和回报至少要持平。据了解，目前商品房的土地使用年限一般是70年，如果是个人住房，在15年—20年之间租金可以收回成本的话才值得投资，但如果贷款的利息继续增加，这种投资形式就更加值得斟酌了。
业界人士认为，“以租养房”虽然具有保值、增值以及收入稳定性与灵活性相兼顾的特点，但它并不是个简单的过程，投资者在瞄准这种投资模式时，应把这里面的账仔细算清楚，如果出租房年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。对于那些房龄较长、房屋状况较差的房子，房主就可以考虑出手。但如果你手中的房子具备地段、小区环境和房屋状况方面的优势，还有比较明显的涨价空间，就可以实行“以租养房”投资模式。记者刘婷婷
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计算以租养房投资收益的两种方法：
1.投资回报率分析公式：（税后月均租金-物业管理费）×12/购买房屋单价
此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率,是选择“绩优房产”的简捷方法。
2.投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12/购买房屋单价
这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。
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