“我们需要的不仅仅只是一只鸡，更需要它能给我们带来更多的‘鸡蛋’。”董少宇以一个形象的比喻，描述了开发商业地产所具备的高附加值和优良发展前景。昆明市房协、新地产和昆明至祥联合主办的第六期“云南地产青年学习营”，来自建设部住宅产业化促进中心的专家委员董少宇先生，结合昆明实际发表了《抢滩旧城改造·把脉商业地产》的主题演讲，为准备掘金“城中村”的开发商提供了全新的思路。

　　商业地产进入“母鸡下蛋”时代  什么才是真正意义上的商业地产？演讲一开始，董少宇就抛出了让大家耳熟能详却又有些把握不准的问题。“商业地产没有一平方米建筑对外销售，全部靠自主持有、依靠经营管理实行企业盈利”。

　　 “都不对外销售，哪有那么多资金垫底投入开发啊？”董少宇的回答让不少听众有些惶惑，毕竟开发商业地产项目是需要巨额资金投入、且回收周期相对有些漫长的过程；再说了，项目盈利取决于自身条件和很多因素，经营管理又岂能尽善尽美、做到稳赚不赔？

　　 董少宇似乎看透了大家的心思，他以万达集团在北京开发的一个商业地产项目为例，证明着自己的观点。据介绍，该项目除了自筹资金外，万达向银行贷款20亿，计划分10年还清，连本带利需要向银行支付30亿左右的资金。根据万达目前的经营状况来看，每年可实现毛利3.4亿，刨除水电、物管等费用，项目基本可以持平。

　　 10年后，该项目就可实现丰厚的利润回报，而随着经济的发展和租赁价格的日趋看涨，万达必将在该项目上赚得盆满钵溢。根据初步测算，如果万达将项目开发销售的话，其收入还不到自主持有、整体经营收益的1/3，从中可见商业地产的市场前景的确非常诱人。

　　 因此，董少宇将传统住宅或商业地产比喻为一只逐渐养大并专为售卖之用的公鸡，“完全是一锤子买卖，所获得的收益算不上非常理想”，新时期的商业地产则是“一只会下蛋的母鸡，可以实现资源的循环利用和几何增值”。

　　掘金“城中村”：应敢于“吃螃蟹” 作为未来盈利高地的商业地产，恰逢昆明下一轮开发热潮的旧城改造，其中蕴藏的商机自不待言。“相当部分的城中村位于一、二环附近，周边的商业环境完全具备开发商业地产的条件”，董少宇认为，昆明地产市场在未来很长一段时间将面临全新局面。

　　 董少宇指出，目前国内没有真正的、纯粹的商业地产开发公司，大多数开发商多会兼顾住宅地产和商业地产，考虑到经济发展水平等因素，昆明商业地产应根据当地状况，合适平衡商业与住宅之间的比例。他认为，适合商业地产的建筑形态主要有：综合体建筑、主体风情商业街、社区商业以及商务会馆等。

　　 据了解，香港的商业地产达到了1.1平方米/人的高密度，而上海、北京也分别达到了0.9、0.8的高水平，而昆明的水平却很低。董少宇认为，商业地产在昆明应该大有作为，开发商应研究市场，多使用节能设备和解决消费人群的区分，以便在开发过程中做到有的放矢，减少开发难度和风险。

　　                                                                                      本刊记者 张科/文