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土地为王，房地产凯歌高奏的前两年，一度被奉为企业持续发展的命脉和七寸，甚至有人把"土地有多少，就能走多远"奉为行业的黄金规则。坊间更有传言称，某地产开发商曾模仿圣哲的口吻发出这样大言不惭的论断："给我足够的土地，我就可以撬起整个昆明！" 十年河东，十年河西。牛市时寸土寸金的土地，转眼就变成了手中的烫手山芋。面对地价的"抛物线"下落轨迹，许多雄心勃勃的地产公司却站在一个尴尬的“高岗”上，陷入进退维谷的艰难境地，从成功揽地入怀时的欣喜，到自吞苦果、难以下咽时的痛楚，地产界正渐次上演着一出出为王到为祸地产悲喜剧。
"只拆不建"降下冰冻 "一波还未平息，一波又来侵袭！"这句歌词或许最符合晓宇目前的心境，作为一家中等规模的房地产开发公司总经理，晓宇已经有10多年的房地产从业经历。然而，老将军也难免遇到新问题，坐拥昆明大学附近一块17.8亩的土地，占据不少开发商梦寐以求的一环黄金位置，本应成为外界艳羡的对象。
从成功拿地那天起，晓宇就没少在这块地上费尽心力。2005年初，晓宇等人成功竞得这块17.8亩的土地，准备进行房产开发，并准备相关手续送交规划部门审批，在等待审批的过程中，二环内"只拆不建"的新规定，冰冻了已经万事俱备的建设步伐。接下来的两年多，晓宇已经记不清多少次前往规划部门，期待着规定的松动，都不免失望而归。
今年初，城中村改造终于提上日程，"机会终于来了！"然而，晓宇的惊喜再度陷入焦虑的等待中。因为自己的地块比邻赵家堆村，需要与周边的红莲、陈家营和赵家堆统一规划改造，单一的项目建设再度"泡汤"。现在，等待晓宇的只有两种选择：主动找实力雄厚的开发商合作或自主融资，改造赵家堆，盘活自己的地快；被动等待改造赵家堆的开发商上门合作或将地块以适当的价格转让出去。
二环内遭遇被动囤地 两种选择面临的困难都不言而喻，自主融资需要的巨额资金那里去找？和具备改造实力的开发商合作，体量相对小得多的17.8亩的土地，到底能够占到多大的权重和话语权？合作方会不会趁火打劫、压低地价，抬高合作门槛？合作过程中处于被支配地位的晓宇等人，实际收益或许将与预期下降不少。
业内人士认为，因只拆不建新规所导致有地无规划、更无法开工建设的土地，整个昆明市有1280亩左右，意味着有不少晓宇们，在拿地后的几年都陷入焦虑的等待中。"幸亏我们的资金都是自己的，没有支付巨额利息的困扰"，晓宇经常用这句话来安慰自己，相对那些通过银行贷款或其他方式融资的开发商来说，晓宇认为自己幸运得多。
对于外界一直诟病的开发商囤地之说，华记银生房地产运营顾问公司总经理华范晨有不同的看法："实力弱小的开发商自身融资就比较困难，基本上都是利用自有资金操盘，追求的是资金的快速周转，实现资产的增值和规模的扩张，手上的项目一般不多，如果一个项目被动停建，会造成整个公司的经营停顿，所以不会有囤地的想法和冲动，只有规模较大、或有融资渠道的公司才会有购地囤地、待价而沽的现实可能性，还有就是选择在港上市的房地产企业，受上市条件的约束，只能主动增加土地储备量，来扩大资产规模以达到上市条件。而选择海外上市情况则有不同，如纳斯达克告示版对企业没有资产额要求，而是注重企业的发展潜力、未来的盈利能力，不受土地储备量的约束。二环路以内的存量土地，由于开发价值较高，即使囤地也是因其他历史原因造成被动囤地，主动囤地的可能性较小，但二环路以外肯定有囤地的情形存在"。
范晨认为，现在开发商手里持有大量的清非用地，符合片区规划的住宅用地都不少，这几年受政策宏观调控，这批土地绝大多数都未能通过规划这关，而昆明市政府发文从5月15日开始受理清非用地，使这批土地在完善规划手续后将向市场推出，在今年的下半年会造成房产集中放量，形成较大的房产市场供应。随着城中村改造的实施，一两年后二环以内的大盘也将陆续诞生，市场供应量将达到前所未有的高峰，也更加考验开发商的操盘能力及融资能力，市场也从以前的单一项目营销上升到由政府牵头的营销昆明这一概念上。前两年得到土地的开发商，已经考虑到这个市场发展趋势，也将出现两种选择：项目开盘上市时点将会选择在集中放量之前或之后，以免楼盘"撞车"，缩减本应更高的利润。
因此，坊间曾有说法称，去年拍出的南市区地王项目，虽然开发商已经将土地收归囊中，但他们却迟迟不到土地管理部门办理征用土地手续，这不仅有等待市场走向明朗化和房价再度上涨的预期外，也与城中村改造后可能出现的楼盘集中放量有关。
囤地之害逐渐减轻 来自建设部的统计数据显示，房地产商手中囤积着大量闲置土地，全国总囤地面积已达到10亿平方米，其中云南囤地面积达到2150万平方米，而昆明就占了一半，其中绝大部分又集中在融资能力强、规模较大的地产开发商手里。有人也认为，如果把这些土地拿出来开发的话，按照目前的开发速度，足够房地产商开发三四年。因此，在对未来房地产市场预期不明的情况下，房地产商采取观望的态度并形成地价遇冷情形，实际上不足为奇。
有业内人士认为，不少开发商前几年开发所谓获得的利润，其中大部分蕴藏在它们巨大的土地储备之中，这些土地储备到目前为止，不仅无法变现，而且还需要巨额的资金投入。随着整个土地市场状况的趋冷，开发商的积极性和对发展前景的预期都不乐观，房地产企业今年的销售目标及预期竣工面积都将大大超于去年，而土地储备方面巨额的资金投入与银行的银根收紧相生相克。在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，无疑是重要的战略工具。
囤积土地的风险显而易见，一方面，囤积土地会造成大量土地的闲置和浪费，土地资源无法有效利用。二是囤积土地，就是要以时间换利润，等房价涨到他们满意的高度时再开发销售。但这样一来，就减少了市场供应，供不应求也就等于变相抬高了房价。"盘活存量的关键是提高土地的使用效率，加快周转"。业内人士均认为，加快旧城改造，限期开发闲置土地，将加快土地的快速开发利用，昆明商品房上市量有望明显增加，也将有利于房价趋于稳定。
地产冷热符合市场规律
"昆明不少开发商都有囤地，一块地的开发周期至少也需要1-2年。有开发商表示，国家严禁囤地的政策和逐渐紧缩的银根政策将对开发商资金链、开发周期和发展战略严峻考验。在记者的走访中，不少开发商对于囤地的采访都是讳莫如深，均表示不愿就此发表看法，或以王顾左右而言它岔开话题。 土地拍卖的火爆与冷场，都是经济规律，正如股市的牛市与熊市交替一样，乐极生悲！云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，如何将利用土地从粗放型向集约型、节约型转变已是土地调控的重中之重，"土地调控实施意见中明确提出，建设用地报批管理要坚持"区别对待、有保有压、突出重点、严控增量、盘活存量"的原则。
去年出台的土地调控实施意见着重强调，强化土地集约节约利用，大力盘活闲置土地和存量土地，通过城市、村庄土地整理，加快城中村和空心村改造。对已取得国有土地使用权的项目用地必须限期开发，严禁土地闲置，闲置满一年的从高限依法收取闲置费，闲置满两年的依法无偿收回其土地使用权。
对于昆明开发商为什么不参加拍卖而导致流拍，不少网友在云南信息港的讨论社区发表了不少另类的解读：主要是因为没有钱和信心，失去了往年100%赚钱的信心保证。昆明地产在今年最为重要的地方政策就是，规划部门之前暂停了对清理补办土地规划报件的接件，前段时间又发文表示将在5月15日后开放清非用地的规划审批工作，在为闲置土地带来曙光的同时，政府也在努力提高审批工作的透明度。本来政府出台这个临时政策是希望对历年8·31的土地进行一次合法性的清理，确保每宗用于规划建设的土地都没有留下问题和尾巴。
之前的政策无疑给了开发商当头一棒，特别是那些为了获得较高回报的新投资人来说，已经投入进去的巨额资金，突然处于一个非常尴尬的停顿状态。本来期望通过预售回款的开发商，不仅没有机会快速实现利润，自有资本和高额成本的融资被地块套牢。而且，政府的政策空前严厉，何时解冻相关政策并没有人可以清晰地预期，一定程度上导致了二环内土地的批量闲置。
（依受访者个人意愿，文中晓宇为化名）
本刊记者 张科/文
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