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经历了2007年下半年的快速提升，进入到2008年，昆明房地产市场的发展，并没有延续“火爆”，而是走向了观望阶段。受国家宏观调控等原因的影响，目前投资住房的利润空间越来越小。此前，记者在采访时，有专业人士透露，由于目前投资二手房获得的收益越来越少，未来商铺、写字楼将成为继二手房之后的下一个投资热点。果不其然，在“一铺养三代”的传统观念下，“抛房买铺”正在成为中国房产投资领域的新景象。
社区商业比重占到一半
据至祥置业（昆明）研究中心监测显示，目前昆明在推或将推的商业及含有商业的项目共有36个，其中社区商业项目有18个，占50%，综合商业、专业市场及含有底商（写字楼及公寓等项目的商业部分）的项目各6个，分别占16.7%。从供应面积上看，社区商业约有46.63万平方米，专业市场约有29.12万平方米。
那么，近期昆明在推或将推的商铺有哪些呢？投资客们又该如何下手？为了最大限度地方便投资者们，本报对昆明所有在售或将售的商铺进行了一次摸底。本次选题，记者特别筛选了一些体量较大，周边商业氛围相对成熟的铺面，总计23个。同时，为了让投资者们对昆明商业地产的发展有一个清晰的了解，本报特别邀请专家、调查公司分析昆明商业地产发展的特点。
商铺自持是未来发展方向
走访了昆明不少在推商铺，记者发现，很多商铺都是以直接销售的形式卖给商户。待所有商铺售罄，在后期的运营中，开发商基本是不闻不问。记者了解到，国外甚至国内的成都、深圳等地，商铺都是以开发商自营为主。同时，记者获悉，国内不少大的房地产开发商，在关注商品房开发的同时，也把目光转向了具备可持续发展性的商铺、写字楼等商业物业上，并逐渐持有商业物业产权。
赛伦地产企划部经理黄世明在此前的采访时预测，未来开发商自持写字楼、商铺等商业物业产权将是趋势。不少业内人士也纷纷表示，开发商自持的商业业态，方便进行统一管理。从而能把整个业态的品质打造出来，这对各经营户来说非常有利。
金石创业房地产顾问有限公司策划总监洪涛也曾指出，从专业产品研发角度来说，商铺严格来说是一种非卖品，普通的消费者将越来越难购买到商铺。他认为，未来商铺将以开发商自营为主。“作为昆明的商业地产开发商，不应过多地考虑产品的销售问题，而应该思考在便利商家经营的角度如何定位产品。”洪涛说。
返租无法保证高枕无忧
目前，开发商出售商铺的形式主要有出让产权、出让经营权、整体出售、分割出售、租售结合等。记者在踩盘中发现，一些新开发的商铺由于远离市中心，商业氛围不浓，为了吸引投资者，迅速出让商铺，回笼资金，开发商打出了不同程度的返租或委托专业管理公司打理等卖点。
有业内人士指出，这其实是开发商让消费者共担开发风险的一种方式。昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，开发商的这些承诺，由于没有一个信息公布台，商户无法对其起到很好的监督作用。同时，经营者自身的能力也参差不齐。委托开发商管理年满后，经营者能否把商铺自营好，这也是个问题。另外，从商业培育的角度来说，存在很多不确定因素，新商圈商业氛围的形成需要一段时间的培育，而已经成型的商圈则不存在市场培育的问题，客源有保证，只需要进行适当的规划、整合。为此，邓晓盈建议投资者，在投资商铺前需要做足功课，谨慎出手，要对开发商的实力，组建的后期管理团队能力，商铺自身的升值潜力等，做全面的了解和评估。
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什么是商业地产？
严格的说，商业地产指只租不卖的商业。广义上来说，商业地产指用来做商业用途的项目，范围很广，不仅包括小区底商、步行街，还囊括了写字楼、酒店、厂房等。而狭义概念上，商业地产则指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。本文探讨的主要是狭义的商业地产。
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