|
“城中村”改造过程中，如何确保容积率等规划条件不发生变化？
根据《城乡规划法》的规定：“修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。” 在“城中村”改造的过程中，为确保开发商的利益，昆明市采取“一村一策”的方式，这就意味着对于经批准的“城中村”重建改造规划，不会擅自进行变更。
在“城中村”改造中如何解决政策与国家法律法规之间的配套问题？
政策与国家法律法规既有区别又有联系，两者之间相互发生作用。法律具有较强的稳定性，它一经制定，大多会稳定地存在一段时期；政策具有较大的灵活性，内容经常随现实需要而改变。政策所调整的社会关系比法律广泛得多，方式也更为灵活多样。法律法规以政策为指导，而政策则依靠法律法规保障其贯彻实施。
在“城中村”改造中，应正确处理国家的有关法律、法规与政策的关系。由于我国目前没有专门针对“城中村”改造的法律和行政法规，而“城中村”改造实践中的复杂性使地方政府纷纷制定专门出台具有针对性的政策对其加以规范，要尊重和正视这个现实。当然，在改造方式上要由主要依靠政策过渡到“既依靠政策，又依靠法制”，最终过渡到“依法治改”，逐渐完善“城中村”改造的法律、法规。
昆明市对于超过300平方米4层内房屋不进行补偿的依据是什么？超过部分如何处理？
2006年5月，昆明市针对城乡结合部及一些“城中村”的农村建房中出现的在原房上任意加层的现象，出台了《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（昆政发〔2006〕24号），其目的是为了遏制农房建设的无序行为，保障人民群众生命财产安全，消除安全隐患。该《通知》的第三条规定：“农房现状登记时，原审批手续中已明确建房标准的，按照批准的标准登记；没有明确建房标准的，每一户农户以建筑面积不超过300平方米，建盖楼层不超过4层作为登记标准。对符合计划生育有关规定，人口达到分户标准和条件但未实行分户的，登记标准可以适当放宽。凡超出上述任何一个标准，或者本通告发布前，未经审批、未按照规定权限审批、超过批准的用地面积和建房标准任意建盖的楼房、加盖的楼层以及拼建的附属用房一律视为违法建筑。”第五条规定：“本通告发布之日起未经审批自行建设的农房，一律视为违法建筑，不予进行农房现状登记，并依法强制拆除。” 可见，昆明市对于没有明确建房标准的，每一户农户以建筑面积不超过300平方米，建盖楼层不超过4层作为登记标准，超过部分视为违法建筑，因此对于超过部分不予补偿。但是，对于原审批手续中已明确建房标准的，则应当按照批准的标准进行登记并给予补偿。
对产权不明的房产如何拆迁？
为了保障建设项目的顺利进行，应当由拆迁人提出补偿安置方案，报“城中村”改造领导小组审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机构办理证据保全，并且将拆迁补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后，方可实施拆迁。
农村集体土地被征用时其地上房屋未予安置补偿，用地时才拆迁，这种情况应按何种标准对住房和商业用房进行补偿? 根据《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法[2005]行他字第5号），“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”对于“城中村”改造中的“小产权房”应当如何处理？
我们现在所说的农村小产权房，主要是指对农村宅基地上建盖的房屋进行买卖，但由于涉及法律禁区，这种房屋买卖关系不受法律保护。小产权房问题由来已久，带来了一系列的社会问题。
在“城中村”改造中，“小产权房”纠纷将主要是农民和买受人之间的补偿安置纠纷。以货币补偿为例，则主要体现是农民与买受人之间对于补偿安置费的分配纠纷。农民与买受人在向拆迁人争取更多补偿安置费过程中，利益是共同的；在补偿安置费的分配上，利益则是相冲突的。
从法律的层面上讲，对于农民与买受人之间对于补偿安置费的分配纠纷应当适用《合同法》第五十八条的规定进行处理，即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”■
|
