■仅二环内66个城中村改造总计1200万平方米的供应市场，足够昆明消化2年。

　　■二环外270个城中村改造将创造3800万平方米的市场，足够昆明消化4—5年。■明年起，城中村改造项目平均每年向市场供应1000万平方米，足够昆明消化6年。

    城中村改造已经正式开始，开发商希望房价平稳增长，购房者梦想房价大跌，在这场前所未有的城市改造面前，到底谁的预测更符合实际呢？

　　 判断房价走势，主要看城中村改造后将增加多少商品房供应量。

　　 资料显示，在这336个城中村改造项目中，昆明官渡区建成区范围内占103个，占地面积约3万亩，今年该区计划分3批启动改造31个，占地面积近6000亩；西山区建成区内有城中村115个，为四城区数量之最，今年将启动14个城中村的改造；五华区内共有67个城中村，将利用5年时间分批完成51个城中村的改造，占地面积9793.99亩，计划今年启动10个点的改造；盘龙区内有67个城中村，今年启动张官营和凤凰新村。按照各区今年计划启动的城中村数量，总计为57个，超过政府公布的今年保底数字40个，多出近50%。

　　 在首批启动的40个城中村名单中，位于二环内的共计9个，有土堆村、张官营、凤凰新村、佴家湾、棕树营、太乙桥片区、潘家湾大村、潘家湾小村和潘家湾新村。其中后4个位于一环内，总占地面积1111.31亩，合为74.08万平米，建筑面积69.76万平米，现容积率仅为0.94。

　　 据俊发地产CEO赵彬介绍，目前二环内的城中村改造项目容积率平均约在4.0，回迁所占比例在30%左右，预计首批改造项目将在2009上市。照此推断，2009年，首批改造项目中，仅二环内将会有207.44万平米的新增房源面市。首批启动的40个城中村总改造规模达到431.4万平方米，其中含呈贡141.7万平方米（8个村）。

　　 5年内二环内的66个城中村全部改造，占地面积约4.25平方公里。如统一按照4.0容积率，30%的回迁比例计算，总计将有1190万平方米的新增房源推向市场。据昆明市统计局数据显示，2007年昆明市商品房销售面积为830万平米，二环内1190万平米的增量就够昆明市场消化1~2年，就供求关系看，这将对目前的二环内房价形成冲击，二环内房价不可能再涨，甚至有很大下降趋势。

　　 二环以外，共有270个城中村，总面积约15.5平方公里，由于二环外容积率标准略低，若统一按照3.5的容积率，30%回迁来计算，面向市场销售量将达到3800万平方米。按照昆明房地产市场目前800~900万/年的消化速度，消化掉这3800万平米的放量，至少需要4~5年，甚至更长时间。

　　赵彬坦言：“从明年开始，城中村改造部分就会进入市场，每年的供应量在1000万平方米左右。在政府不再向市场提供任何新地的情况下，城中村改造的数量就够全昆明消化6年。加上目前开发商手中已有的项目及土地储备，这个消化时间会更长。我们希望在城中村改造过程中，政府不要再向市场提供新地。”

　　数量庞大的新增楼盘放量，势必对目前的昆明房价造成巨大冲击，有开发商表示，未来几年，仅二环外房价就很难维持现有水平，甚至不排除面对产品竞争，有中小开发商跳水回收资金的可能。

　　赵彬的话语表达了开发商集团的心声，但是这似乎只是个美好的愿望，在昆明市国土资源局的网站上，仍源源不断地有新建设地块挂出，房价下降的趋势已日益明显。■