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央行日前重申二套房贷政策。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍等政策，令不少二次置业者感到二套房利息带来的压力。如何减轻置业压力？银行业内人士告诉记者，在执行二套房贷政策的同时，置业者可以掌握几个合理房贷的小窍门。
窍门一：卖掉旧房买新房
今年年初，建设银行和深圳发展银行规定，已结清并出售的、能够提供新买房屋的房产证、售出房屋的税单等证明材料，可不计算第二套房。买家可以利用这个规定，将旧房子卖掉再买新房，只要是在建设银行或深圳发展银行办理该业务，就可享受到第一次贷款的优惠利率。
窍门二：利用纯公积金贷款
“纯公积金贷款是不受二套房贷制约和影响的。”兴业银行个贷部一位负责人告诉记者。据悉，四大银行对第二套住房作了补充，利用纯公积金贷款购买第二套(含)以上住房的，可享受最高七成贷款、执行公积金利率的优惠。夫妻双方最高公积金贷款申请额度是65万元，个人最高公积金贷款申请额度是40万元。
窍门三：买套大房搭小房
一些年轻人希望和父母住得比较近，所以有一次购买两套房的情况。兴业银行个贷部负责人表示：如何一次购买两套住房，里面也大有文章。“可以购买一套大房搭一套小房，小房房款全部付清，大房则做贷款，只需执行第一套房贷的首付成数和利息标准即可。还可以大房做第一套房贷，小房做第二套房贷，这样，面积大的首付成数只需三成，利息也比较优惠。面积小的首付四成，但因为小面积房屋的贷款也比较少，所以利息上浮造成的负担也相对较少。”
窍门四：“押旧买新”筹房款
二次置业者可将手头已经付清按揭的物业抵押给银行，通过“押旧买新”的方式支付新购房的款项。据悉，目前纯抵押的贷款成数普遍是物业评估价的6成，个别银行可达7成，最长贷款年限是10年。业内人士提醒，该业务的优点是办理时间较快，缺点是贷款年限短、受理该业务的银行较少，且贷款利率除个别银行有优惠外，普遍须在基准利率上上浮10%。
此外，不少买家还遇到预留装修款后不够房屋首付、够首付款却没有装修款的难题，对此，银行业内人士提示置业者，可将积蓄用于支付首付，然后办理装修贷款用于装修。
□置业指导
提前还贷和存款
哪个更划算？
张先生手头有10000元闲散资金，不知该怎么样利用，尤其是目前股市和基金市场又不太稳定，做其他投资又资金不足，我想知道是存到银行得利息稳定还是提前还我的房贷更划算？我的房贷情况是：五年前买一套70万元的房子，购房时首付40万元，采用商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等额本息还款法还款五年。
分析：针对张先生的情况，我们分为两种情形做比较分析：一是将一万元用于房贷的提前还款；二是将一万元用于利率相对活期较高的定期存款。
从张先生提供的资料可以得知，五年已还本金42584.80元，还剩需还的本金是257415.2元。如果将闲散的10000元用于提前还贷，第六年需偿还的利息是16177.87元。而若未做提前还贷，在第六年需还的利息是16831.72元。同时也可以看到，提前还贷一万元后的第六年比未提前还贷的同年可少还利息653.85元。
从1万元提前还贷和银行存款比较可知，将这一万元闲散资金用于定期银行存款，定期一年的税后利息是393.3元。同时，也可以看出，以一年期为基数，提前还贷后贷款的当年利息可以少还653.85元，比起将一万元用于银行存款的当年利息393.3元要多出260.55元，由此可以看出，将一万元用于提前还款要比存到银行的收益有明显的优势。但是五年及以上时，银行存款优于提前还贷。
本版稿件 本报综合
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