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昨日，风之铃市场咨询机构发布了今年地产行业最新《市场咨询报告》。《报告》认为，今年1—4月份昆明市场楼盘供量萎缩，整体开发规模同比下降，但目前居民购房预期上升明显，尤其外来人群婚房需求突出。开发商正谨慎备战六七月。
楼盘供应量萎缩
主城写字楼将现热潮
今年1—4月份，市场整体供应量萎缩，开发速度整体放缓，新上市楼盘25个，除去年已经上市目前进入二期或者三期开发的楼盘以外，今年新入市楼盘甚少；整体开发量约116万平米，建筑面积约357万平米，供应单元约1.8万套；和去年同期的开发水平相比，整体开发规模下降。
根据风之铃的监测，今年新入市楼盘受2007年底政策调控压力的影响，开盘较为谨慎，开盘房源控制较为小心。尤其一环路内物业供应较为缺乏，只有顺城二期的公寓写字楼和南屏时代两个楼盘。风之铃认为，从市场反应情况来看，一环路内物业价格上涨还有一定空间，受信贷紧缩和通胀压力的双重作用，一环路内的物业更能体现投资价值，投资性需求较为凸显。
二环路内今年的住宅供应也较为匮乏，新开盘有糖果公寓、金地山水等楼盘，预计下半年进入市场的楼盘有都市春天和上海沙龙三期等，另外2007年入市的云安尚品所剩尾房数量较少。从整体开发的情况看，市中心及二环路以内在今年将进入写字楼的新一轮开发热潮，竞争关系较为突出的有顺城和东方首座。
东南西北各有看点
走势稳步上升
位于东市区的东骧神骏·万泰小区、新亚洲体育城四期·星体花园、云大知城等，均价为5460元/平米。随着昆洛路、东三环通车、新机场路的建设以及规划中轻轨的修建，使交通环境大大改善，东市区的发展值得期待。
位于西市区的森林湖、中晟溪城等，均价为3900元/平米。西市区在售楼盘主要是普通住宅和以普通住宅为主的混合型物业楼盘。因其地段优势，还是有一定发展潜力的。
位于南市区的楼盘银海畅园、银海领域等，均价达到7350元/平米，位于此区的楼盘物业类型以别墅、花园洋房、高端公寓为主。一季度以来，此区的楼盘价格呈小幅上涨的趋势，以银海畅园的小高层、洋房别墅为例，开盘时的高层均价为4300元/平米，现上涨到4500元/平米，洋房由6300元/平方米上涨到6500元/平方米，别墅由14000元/平米上涨到15000元/平米。此片区临近滇池，环境优美，发展也相对成熟，故物美价高也是其必然。
位于北市区的楼盘像云岭天骄、立欣洲住宅均价分别为5000元/平米和3400元/平米，云岭天骄仅余20余套在售。北市区目前开发的楼盘基本上以小高层、高层普通住宅为主，世博板块以别墅和花园洋房居多。
据不完全统计，目前北市区楼盘销售价格均价在5380元/平米左右。随着以北辰财富中心为核心的区域日渐成熟及商业、娱乐、生活等配套设施的逐渐完善，北市区的发展前景值得期待，因此北市区楼盘价格还将处于稳步上升阶段。
现住物业户型分布
户型分布水平
主力户型多样 90平米下住宅居多
大部分楼盘推出的主力户型不止一种，如银海领域推出了2—5房的高层住宅和别墅、金色交响Ⅲ以2—4居为主力户型。但也有小部分楼盘的主力户型比较单一，如岭东紫郡和金色交响Ⅲ两个项目推出的就是在200平米以上面积的纯别墅和纯花园洋房，即将上市的专为老年人设计的上井·雅苑公寓主推面积为20—90平米间的1居小户型等。
户型最多的是面积在20—88平米之间的1—2居的小户型，共占42.56%，其中1居和2居的小户型各占21.28%；其次是面积在80—180之间的3居户型，共占23.4%；4居的户型比例也占到了14.89%，为面积在131—184之间的中等户型，包含部分连排别墅、花园洋房项目；5居以上的大户型占到19.15%，一般是面积在200平米以上的连排、独栋别墅等。
典型的小户型楼盘有果壳中的宇宙、MOHO蜂巢、银景天都，此外立欣洲、云岭天骄、东骧神骏·万泰小区、金色交响Ⅲ等也均推出了1—2居的小户型。在3—4居的户型中，以高层公寓为主花园洋房为辅，如世纪半岛苹果谷、云岭天骄、都市春天、异龙湾二期、志源尚居等项目。5居以上的大户型一般是别墅的主打户型，如森林湖推出的面积在130平米—230平米间的5居联排别墅和6居独栋别墅、云大知城推出了面积278平米的别墅，以及岭东紫郡推出了联排别墅和独栋别墅等。
营销活动集中
开发商谨慎备战六七月
1—4月份，受信贷紧缩压力，大部分开发商试水房价，开盘前的预售工作都比较充分，总体销售状况良好，尽管没有出现如2007年下半年那般火爆的销售局面，今年更加趋于低调和理性的市场策略对市场而言并非是一件坏事情，至少在市场变得理性的同时，房屋价格上涨也没那么疯狂了。
1-4月份物业整体供给的减少，导致细分市场产品价格出现分化，花园洋房、别墅及投资性小户型物业价格均有不同程度的上涨，传统的居家型物业面临的销售压力明显比上述物业要大，通过观察近期的几个热点楼盘都可以看出。从面积上讲，80平米以下小户型销售都比较理想；别墅楼盘的供给由于受到限制，别墅价格上涨主要是因为物业较为稀缺，据实地调研，近期即将推出的森林湖别墅物业暂时就没考虑过出售的问题，可见别墅物业尤其是独栋物业的稀缺较为严重。
近期营销手段集中表现为购房优惠，折扣集中在1%-5%间。而近期的营销活动也较为集中，几乎所有开发商都在为6、7月份的销售旺季做准备，近期推盘的变数较大，都在谨慎的观察市场的变化。风之铃预测，整个2008年的营销风格都将是低调谨慎的，进入6、7月份以后开盘的楼盘数量不会很多，大多数开发商更有可能的做法是在开盘前已经悄悄的把房屋销售的差不多了，然后才会考虑开盘。促销手段固然重要，但细分市场的营销关键所在将是客户群的深度营销水平，尤其在本土开发商和外来开发商之间这种竞争将尤为剧烈。
北市区、滇池路
下半年开打“高端战”
今年住宅物业开发相对集中在成熟的北市区和滇池片区板块物业品质相对较高，住宅物业价格水平也相对较高。风之铃认为，北市区和滇池片区住宅物业开发将会更为集中和成熟，产品类型也将更加丰富，将成为高端物业竞争的主战场。市中心近期主要以写字楼和商业物业开发为主，住宅产品较少并且以投资性住宅产品为主，顺城、南屏时代、世纪广场等均属于同类型物业，使得市中心尤其一环以内的价格水平相对较高。
在细分区域市场的竞争上，产品线的丰富和营销策略的理性和逐渐成熟。风之铃预计，下半年的房价仍然是稳步上升的态势，涨幅和节奏会有所趋缓，受经济政策调控的影响，房贷政策的进一步落实，众多购房者会考虑信贷成本的压力，在房屋总价和户型面积的搭配上是促成销售的重要因素。
本版撰文 风之铃市场咨询机构地产投资研究中心
首席记者李先锋整理
数据图表来源：风之铃市场咨询机构地产投资研究中心
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