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一切都在情理之中，一切又都出乎意料之外！ 被外界誉为“市中心最豪华烂尾楼”的昆明银德大厦，于3月27日下午以1.75亿成功拍卖，10分钟左右就获得项目的5号竞买人——昆明普南特商贸有限公司负责人，丝毫没有抱得"美人归\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"的欣喜，以商业机密为由，拒绝透露今后的改造计划并对所竞价位的置评。 倒是执行拍卖的省高院执行局副局长郑宇宁对成交结果感到"非常满意\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"。参与竞买的某地产公司代表认为，以银德大厦所处的黄金地段，价位应处于每平方米5500元左右，而且追捧的人应该不少。但现场竞拍气氛却似乎有些冷清，仅是顺城置业和普南特两家几个回合的交手，普南特便将银德大厦收到囊中。 因此，也就有了"情理之中"和"意料之外\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"的感慨！ 咋舌：均价跨过六千 位于宝善街与护国路交叉路口西北角的银德大厦，包含地下两层和地上32层，建设之初规划为商场、写字楼、商住楼、VIP会所等，总面积31922平方米。在1998年3月5日，由昆明银德房地产开发有限公司邀请省第八建筑工程公司承建银德大厦土建工程，在施工过程中，银德大厦的功能发生了改变，为等待新的设计图，工程于1999年12月31日停工，因后续资金跟不上，土建部分完工后，内部均未进行装修，随后一直闲置至今。 按1.75亿元计算，银德大厦每平方米的价格已经高达5482元，但由于银德大厦此前未办理过房屋产权证，普南特在竞得之后，还需办理两次过户手续，每次过户收取的税费为成交价的5.5％，照此计算，5号买家还需支付1925万元的税费，总投入将达到1.9425亿元，每平米的竞拍卖价格将达到6085元。 通过查询得知，务实低调的普南特，在2007昆明地产文化节参展楼盘上，以新天地假日公寓初次亮相，楼盘由普南特与苏州荣文集团和泰盛房地产有限公司联合开发。其位于市中心的精装修小户型，最小面积约38.61平方米，明显号准了小户型房屋的潜在需求，加之银德大厦原先规划的酒店、写字楼，每间都预留了卫生间，改造小户型更是占尽先天条件。 对于银德大厦的改造，大部分业内专家认为，该物业位于市中心黄金位置，只要改造得当，开发商应该有利可图的。调查显示，银德大厦对面的商住楼华尔贝大厦，目前二手房价格已经到了每平方米6500-7000多元，银德大厦旁边的城市之心已经卖到每平方米8000元左右；临近的宝善街上，刚刚改造完成的南屏时代精装修小户型售价9800元/平方米，不带装修的大户型售价已经超过1万元，从去年底开盘至今，200多套房子卖得所剩无几。 改造：前途光明道路曲折 成熟的开发经验、大楼的客观状况和市中心小户型的稀缺性，使得银德大厦的后期开发被一致看好。另外，距东风广场2分钟路程，南屏步行街1.5分钟，比邻华尔贝、天恒、邦克、宝善等高端酒店、写字楼的优势，使得银德大厦还被赋予“昆明最牛烂尾楼”的称呼。不管"最牛"还是"最豪华"。与普南特一直争抢激烈的顺城置业，在竞价过程中志在必得的强势拼抢，也可以看出对该项目的青睐。 银德大厦改造项目也并非是坐地收钱般简单，不少业内人士就分析认为，如果以5千元/平米左右拿下项目，每平米投入1千多元的成本改造，售价在8千至1万元左右还有赚钱的空间，如果成本控制不好到了7千元/平米，则风险太高。综合分析下来，银德大厦改造难点不少：酒店式大堂不易改造，对于酒店扎堆的周围商圈，改造商场可能性较高，但原来的酒店规划设计重新规划，难度不小；另外，地下仅有21个车位，周边的停车难是制约写字楼销售和出租的重要因素。 在CPI高居不下的今年，改造投入无疑将大为增加，必然加重改造成本；地产项目的逐渐降温趋势，在改造完毕后，价位是否还能保持也是不得不考虑的问题。另外，仅有40年产权的银德大厦，在后续销售过程中，也将面临业主挑剔等不小的压力。 昆明风之铃市场咨询机构副总陆韬认为，银德大厦所处地段非常具有价值，但好地段不等于必然成功，楼盘后期的改造和定位也很重要。"在同一地段上不乏定位失败的例子，究竟是写字楼还是商住楼还在于开发商改造时的准确定位。"云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研也认为，市中心土地资源非常稀缺，开发商要从土地开始做已经很难了，楼盘改造成为一种趋势，为了让现有资源得到体现，开发商切不可盲目上马，需要做大量前期调研，根据楼盘的特点、区域的需求来进行定位。
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