昆明最\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"牛"的小区 2004年，就在消费者抱怨昆明好房子难找的时候，德瀛华府以昆明十大最期待楼盘的身份闪亮登场，犹如当年哥伦布发现新大陆。业界认为，德瀛华府是2004年昆明地产的新发现。

　　 德瀛华府位于滇池路十里长街片区，紧邻西山，依托滇池，抬眼北望生动的城市天际，南览滇池的碧波浩淼，处于滇池独特地理位置。但是，当时最吸引业界的，还是德瀛华府低密度高品质的空中别墅概念。提出这个概念源于当时一些沿海城市空中别墅风行的社会背景，伴随着生活方式的改变，德瀛华府希望再以令人叹服的品质和创新给昆明地产市场锦上添花，他们还提出后小康生活理念：绿色、舒适、便捷、安全、多样、信息。德瀛华府追求\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"云阁闲庭"、"空中花园"、"开门见景"。对于当时昆明房地产市场，像德瀛华府这样的花园确实太少，包括开发商在规划设计、产品细节、园林布置等方面的较高追求，在当时乃至现在的房地产市场实属难得。例如65000平方米超大中央森林公园，挑空高达7米的五星级酒店式全装修豪华迎宾大堂，小区门襟指纹识别系统。每户都配备两部电梯，电梯直接入户，拥有保姆专用电梯和保姆专用通道。内部配套设施有羽毛球场、游泳池、高尔夫练习场，并将温泉水引入社区，开设了社区专用巴士。

　　 冲着德瀛华府注重自然、生态和智能化等亮点，德瀛华府当之无愧成为2004年昆明地产十大期待楼盘之一。

　　 德瀛华府为项目打出的广告语："一流的江山，仅属于一流的人物！" 但是，究竟有多少消费者能受得起这样的"云阁闲庭"，超豪华的阵容一定会拿到市场买单吗？

　　交房之际面临信誉危机 据前期开发相关人员介绍，德瀛华府小区开发的时候，借鉴了深圳、广州等地的先进楼盘，并专门从香港请来设计师，营销团队也是台湾的优秀团队。这样一个强大的阵容组合，这样一个曾被许多人非常看好的楼盘，却在项目交付时遇到了前所未有的信誉危机。

　　 2004年12月31日，德瀛华府在一片希望与掌声中开盘，开发商向业主承诺2005年12月交房。然而，到了交付时间，却迟迟不见开发商交付使用。此后，德瀛华府小区交房时间一拖再拖，到现在已足足两年多时间，业主一边愤愤不平，一边苦苦等待。那么，是什么原因导致德瀛华府迟迟不能交房呢？

　　资金链断裂？

　　 德瀛华府无法按时交房最直接的原因就是没钱。

　　 房地产是一个高风险的行业，它必须具备充裕的现金流。而房地产又是一个资金链最容易出问题的行业，一方面与开发商自身实力有关，另一方面与中国地产市场普遍的开发模式有关。并且开发中很多环节都可导致资金流断裂，例如，国有土地使用权转让时的纠纷、抵押合同纠纷、拆迁补偿安置、借款合同纠纷，还有和施工单位产生的勘察、设计、施工、装饰合同等纠纷都可导致资金流断裂。

　　市场定位不准确？

　　 开发商在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足，也是原因之一。

　　 德瀛华府之前的一位销售经理说，楼盘本来位置不差，建筑质量高，绿化也做得特别好，然而，这个产品对于昆明市场来说太过超前了。开发商错误地估计了昆明消费者的购买倾向，规划设计与市场脱节。

　　 拿户型面积来说，德瀛华府最小的户型面积约为146平米，占很小的一部分，大部分房源面积均在200平米以上，更有300多接近400平米的超大户型。由此可见，户型面积配比存在很大问题。虽说开盘时德瀛华府定价并不高，起价为2600元每平方米，均价约3500元/平方米，但是由于户型面积过大，总价自然就高，例如以3500元每平方米的销售价格来计算，一套面积300平米的房子总价高达105万元，最终结果就是买得起单价，付不起总价。付得起总价者，一般又不愿意买这样的高级公寓，投资方向会更倾向于别墅。于是恶性循环，造成销售脱节，无法快速回收资金进行下一步开发，导致延期交房甚至交不了房。

　　成败寓言映照人生 假如一个开发商延期交房，将直接牵连到两大群体的关系，更关系到众多普通购房者的切身利益。开发商是否可以化不利为有利，变被动为主动呢？答案或许非此非彼，只是如何减轻延期所带来的影响程度而已，开发商应敢于承认并承担相应的赔偿，取得购房者的谅解，而不是处于对立面，即使你能采用非常手段安抚了部分购房者，但整个公司的品牌无疑受到了致命的伤害，这对于公司持续良性发展百害而无一利，以后的购房者还能相信你吗？他或她的朋友还愿意成为你的客户吗？

　　 因为资金链断裂造成项目延期，或许开发商应该考虑找个合作伙伴，但是，开发商愿不愿意找是一个问题，能不能找到又是一个问题。最主要的是，资金链断裂只是最直接的表象，因产品定位出现偏差导致销售不畅，使资金不能快速回笼，或许才是问题的实质，内中还有多少复杂的原因，我们不得而知，因此也无法判断其中的是非曲直。

　　 如果说，成功的楼盘是神话，那么，失败的项目更如一则发人深省的寓言。成与败，本来就相对而言，人生如此，地产也如此。