大理城市“蝶变”的推手 在大理房地产圈内，只要提起张跃伟，无人不知，无人不晓。多年致力于大理城市建设的他，无论从理论构思到躬亲实践，还是从战略考量到战术应用，都一直担负着大理城市“蝶变”背后最为重要的推手。如今，一幅属于大理自身的“清明上河图”——“西洱河旅游文化长廊”在他的带领下，已经完成规划设计。

　　 出生于大理民居壁画画师世家，从小对民居山水壁画的耳濡目染，使得年少的张跃伟对城市建设和特色民居美学有着与生俱来的天赋，加之其浓烈的大理自豪感，将生己养己的桑梓之地，变得像壁画一样的漂亮。是当时年幼的张跃伟不为外人所知的秘密。

　　 大胸怀成就大事业，自幼就怀揣复兴大理南诏文化和城市繁华的张跃伟，一直把大理的城市化建设视为自己终身的事业。建筑设计专业出身的他，无论是年轻时下乡当知青，或是到部队学校学习，还是到工厂里做一名普通工人，都不曾将这个夙愿割弃。 或许是浓得化不开的大理情节感动了上苍，28岁的张跃伟，就从论资排辈的升迁轨迹中脱颖而出，出任大理市建委主任一职，前所未有的发展平台，使得张跃伟可以将自己年少时的梦想，有机会付诸于现实中。于是，在就任大理金洲地产总经理后，大理版“清明上河图”开始在他的运筹帷幄下，初现峥嵘。

　　 凭借着多年来大理市建委主任工作锻炼和对大理城市化建设的理想，张跃伟比别人更真切地了解大理发展有什么优势条件，需要做些什么。“能力越大，责任就越大”，12年前心系大理城市建设的张跃伟毅然放弃继续仕途的机会，下海守望着大理城市建设的理想，并在随后担任大理金洲房地产开发有限责任公司总经理。

　　张跃伟的大理情结 谈起大理地产，张跃伟如数家珍，向记者娓娓道出了他心中关于大理地产业历史、现状和未来展望的盛大锦图。怪不得曾有当地圈内人言：“张跃伟的成长历程，就是大理房地产在新时期的发展史”。

　　 众所周知的，大理自然风光秀美，苍山、洱海和三塔早以声名远播，使其拥有非常优越的地理资源优势；另外，作为世界级的历史文化名城和南诏文化的遗址，，文化底蕴不言而喻，有着厚重的文化积淀和多彩多彩的民族风情，白族民居更是有口皆碑。大理气候条件非常舒适，冬无严寒夏无酷暑，常年温差不大，大有和昆明一较春城美誉的实力。

　　 随着大理城市建设的日新月异，大理土地资源越来越珍贵。在其地域内，70%是山，15%是水（洱海），15%是土地，其中农业用地又占去相当的份额。环洱海水域的农田十分肥沃，一直造就着大理的强势农业，这就使得农业发展、古城保护和城市建设形成了一种辩证的发展关系，从而决定了大理土地稀缺、环境容量较小的现论，很大程度上制约了城市的拓展。

　　 在大理白族风俗文化中，男性一生两大事——取妻、置业，其中置业又是取妻的先决条件，所以白族人民对居住环境的要求非常高，这也使得白族人民历史上到今天居住条件一直都不差。

　　 张跃伟说，早在他任大理建委主任的1988年，大理的人均居住面积就有3.5平米，这在全国也算比较高的。作为第一批房改试点城市，成功房改之后更是达到了7平米。就也佐证了大理本地的房产市场需求，一直都很旺盛。

　　 土地稀缺和高居住要求的民俗造就了大理地产供求关系的微妙，以至于在楼市飙升的前几年，大理作为一个县级市，房价几乎在一夜之间飞升，执全国县级市之牛耳并引起了中央的关注，确实显示了大理地产的不俗实力。

　　 今年，全国房地产市场表现低迷。一方面，与政府一再调控限制地产经济热有关；另一方面，受所谓“拐点”论的渲染，消费者持币观望态度明显，开发商屡屡捂盘，导致气氛紧张。但奇怪的是大理地产市场一切井然有序，没有出现推迟开盘等现象。张跃伟解释说，大理消费市场非常理性，市民比较善于理财，一直偏好投资。比如股票和兰花的买卖，一直都是地方经济活跃的一个重要表征。所以，本地群众财富积累充裕，对外界楼市变化反应并不明显，也不会出现排队购房的现象。

　　 张跃伟介绍，现在的大理房地产市场很健康，以单元房为例，大致3000多一点的价格，很切合当地市场状况，几乎没有“泡沫”。大理房地产市场需求依然旺盛，楼市稳定也在情理之中。大理房地产市场需求主体大致可以分为三类：一是本地需求，主要以新婚年轻夫妇以及更新换房的本地居民为主，预计会有2000—3000套/年的销量；二是二次换房的人群，多选择高端的别墅类楼盘，这部分人比例不会很大。三是外销，面向全国乃至全世界销售，这也是未来大理地产的主要发展趋势。据统计资料显示，大理60万常住人口，城市化比率50%，农村建房条件优越，一般不会成为商品房消费人群。所以，外销是大理地产的未来方向和出路，并将成为主流。外销也是当前大理地产的业内人士研究和努力发展的方向。

　　市场洗牌成必然 目前，大理的108家房地产开发公司实力良莠不齐，产品质量更是天差地别，更有一些所谓的“项目公司”，随一个项目产生或消亡。这些开发商手握小而散的土地，开发量琐碎，容积率高，建筑密度高，其品质可想而知。这样的综合实力显然缺乏扣开外地市场的大门。张跃伟认为，大理开发商首先要树立立足大理走向全国，面向世界的理念，建立面向全世界的营销网络，充分利用每年600万人次的旅游资源和独特的气候资源，打造高品质的精品楼盘。以环境和文化作为楼盘的灵魂和卖点，争取做出“市民满意、市场满意、市长满意”的“三市”楼盘。在创造品牌的同事，提升品牌附加值。

　　 张跃伟表示，大理地产业未来将有一个大的资源整合和洗牌过程，之后不会超过10家地产公司形成真正的品牌，并能最终保存下来。但保存下来的这些地产品牌将会有非常好的市场竞争力，从而更好地优化配置大理本来就不多的土地资源。大理人应该本着一颗包容的心，欢迎外来开发商。即使将来在“大浪淘沙”的过程中被代替或兼并，也要明白，这将给大理地产市场带来更为先进的理念，可以优化了本土市场，有利于长远持续发展。

　　 2008年大理地产市场将在稳中有升，房价涨幅不大。通过外来企业本地化、民营企业资源整合等一系列市场优化过程，未来将出现“外来本地嫁接”、“老国有”、“整合后的民营”三个类型，不超过10家有品牌、有竞争力的地产企业将脱颖而出，最终成为大理地产的中坚力量，带动大理地产走得更好，跑得更远，飞得更高。

　　 “达则兼容天下，穷则独善其身”，张跃伟一直将这句话当做自己的座右铭。这也造就了他“舍小我成大我”企业家的胸怀。

　　 “我很庆幸我是一个大理人，生在大理，长在大理，我血液里都流淌着大理的自豪。”张跃伟对大理饱含着深深的乡土情，对大理的发展几十年如一日，孜孜不倦，满怀热忱。