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【海外军团】
海外军团进入云南房地产是从离昆明48公里宜良县的缓坡上开始的。1994年，新加坡吉宝置业在阳宗海边开始建云南第二块高尔夫球场——春城湖畔度假村，拉开了国外资本进军云南的序幕。到如今刚好10年，球场已经成为亚洲第一，高尔夫别墅已经开发到第五期。
2004年世纪金源集团投资100亿元打造占地3680亩的世纪城，犹如一枚重磅炸弹引爆昆明楼市。2005年，美国加州集团9000亩的未来城·天堂岛项目进入呈贡乌龙片区。2006年6月，一个相当于世纪城8倍的超级大城又落户呈贡，投资额高达362.82亿人民币。在丽江，世界豪华度假村、酒店及SPA发展商、营运商新加坡悦榕集团，与泰国那谷娜公司共同投资2500万美元从2004年12月打造的丽江悦榕庄，之后又将触角伸及香格里拉，在云南梅开二度国外资本所演绎的是一幕比一幕更大，气吞山河万里的大戏，项目都是用"城"来形容的。
海外军团由新加坡、印尼、菲律宾、美国、泰国5大财团组成，个个财大气粗，一出手都是大手笔。包括吉宝置业、世纪金源、加州集团、华尔顿、亚洲城市发展、金航国际、融侨、正大11大主力师。已经启动和拟定项目能确定的5家企业土地开发面积50260亩，开发量4930万平方米，是外来军团中规模最大，占地面积和开发量最大的一个军团。
【央企军团】
16家中央企业已经有5家进入云南，这是一个值得关注的信号。昆明成立最早（1981年）的昆明市房地产开发经营公司于1984年并入中房集团，顺理成章变成了中央企业，谈不上是最早进入云南。2005年进入大理，现开发洱海天域的中建穗丰置业有限公司，其背景就是中央企业（与香港企业合资），算是最早进入云南开发地产的中央企业。2007年，保利、水电、华侨城相继登陆。央企军团进军云南虽然最晚，但其势力不可小视。
央企军团由16家国有大型企业组成，目前已进入云南的有5家，即中房、中国建筑工程总公司（中建一局）、保利、中国水利水电建设集团公司、深圳华侨城5大大主力师。已经启动和拟定项目能确定的4家企业土地开发面积14592亩，开发量709万平方米。
【港澳台军团】
进入云南开疆拓土的外地房地产公司，最早的应该就是香港万裕集团旗下的昆明万裕房地产有限公司，时间是1992年，到目前为止，新地产还未发现比这个时间更早的。也就在同一年，香港万裕集团将其中国总部设在云南，据说，这也是第一家将总部设在云南的外资企业。但对很多人来说，万裕在昆明的知名度实在是太低了，知道者甚少。集团董事局主席袁汉源有"寂寞高手"之称，这或许与这位掌舵人有很大关系。
港资大举进入云南地产是从2003年开始的，标志性的企业就是香港兴杰。之后，金凯、新世界、瑞安、和黄、嘉华、嘉里建设、利嘉等蜂拥而入，2007年进入的达到7家之多。
港澳台军团主要由香港和台湾两大集团军组成，包括金凯、新世界、瑞安、和黄、嘉华、嘉里建设、利嘉、星光、蓝天15大主力师。已经启动和拟定项目能确定的2家企业土地开发面积9411亩，7家企业开发量521.7万平方米。
【华东军团】
华东军团主要以江浙沪为主。浙江商人以特有的敏锐在八九十年代就开始进入云南创业，并逐渐过渡到房地产业，成为泛外阵营，这股力量在华东军团中势力比较大，但投资额度和开发量相对都比较小。据新地产的考究，1998年成立的云南恒信地产才是最早进入的纯浙江资本。
2002年，上海西部企业进入西双版纳磨憨投资边贸市场，成为最早进入云南地产的上海企业，2006年至2007年，上海盛高、国之杰、汇成等大批企业相继挺进。
华东军团主要由上海、浙江、江苏、福建、山东5大集团军组成，包括上海盛高、浙江之江、江苏金鹰、福建厦门特工等20个主力师和7个泛外师。已经启动和拟定项目能确定的10家企业土地开发面积448408亩，17家企业开发量440万平方米。
【华北军团】
2002年，大连万达携35亿元资本在滇池路圈下4000亩地，打响华北（东北）军团进入云南第一枪。2003年，晚到的北京同仁还是在寸土寸金的滇池路也拿到567亩地，启动滇池印象项目。2007年，金融街控股也加入到昆明CBD的争夺之中。
华北军团主要由北京、大连（东北）2大集团军组成，包括同仁、万达、东方资产、金融街控股5大主力师。已经启动和拟定项目能确定的2家企业土地开发面积4567亩，3家企业开发量331万平方米。
【中南军团】
2003年，湖南京鹏绕过滇池路"热带\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\"拐到广福路的远端启动建设玫瑰湾，是中南军团进入云南的标志。之后到2006年，财大气粗的广东财团才开始吹响进入云南的冲锋号。
中南军团主要由广东、湖南、广西3大集团军组成，包括京鹏、邦盛、恒大、泛华置业、国投、碧桂园等12大主力师。已经启动和拟定项目能确定的6家企业土地开发面积11789亩，6家企业开发量952万平方米。
【西南军团】
2003年，做饲料的新希望也进军云南，出手就是20亿元，圈地800多亩。同是西南兄弟，川军嗅觉还是最灵敏。
西南军团主要由四川、重庆、贵州三大集团军，包括新希望、新长征、佰腾、博瑞4个主力师和志诚、大朝两个泛外师。已经启动和拟定项目能确定的5家企业土地开发面积2655亩，4家企业开发量165万平方米。
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