外来开发商"入侵"昆明地产的历史，并不是一场血泪史。当然昆明人对他们的功过自有评说。按照外来开发商对昆明楼市的影响，可以将外来开发商进入昆明的历史分为两个时期。第一个时期是在1993年至2003年的10年时期，第二个时期是2003年至2008年的5年时期。

    1993年至2003年：

　　过大于功？

　　留下烂尾楼，收了黑心钱留下黑房子，尽早圈钱走人永不回昆，是1993年至2003年这一时期，外省军团在昆明留下的痕迹。总的来说，这一时期，外省军团的过大于功。

　　 按照知名地产策划师王志刚的说法，2003年以前进入昆明房地产的外来开发商都不是什么大鰐，只是一些"虾兵蟹将"。王志刚的说法也许有些偏颇，但是翻开1993年至2003年外来开发商侵略昆明的历史，确实很难找到什么地产大鰐。即便有个别大鰐出现，但是真正出现在昆明的也不是大鰐本身，而是大鰐们派到昆明的"虾兵蟹将"。

　　 早在10多年前，外来军团就已经有先头部队杀入昆明，比如当年名噪一时的刘晓庆，她于1993年就在昆明成立了中原房地产公司，之后的万裕地产，东骏地产、蜀昆地产等企业，要么直接是外来企业，要么具有外来资本背景。大致算来，在上个世纪90年代，有10家左右的外资房地产公司参与昆明地产开发。

　　 但是，2003年以前，外来军团都没有在昆明树立起自己的江湖地位。分析人士认为，主要是因为以前的这些外来公司大都规模有限，大部分只是一些项目公司，做完一个项目后公司的开发使命即告终结，有的公司甚至连一个项目都没有做就销声匿迹了。比如刘晓庆就是这样，在1993年最严厉的房地产调控风暴袭来之时，她赶紧把手中的项目转让给他人，离开昆明，回到北京她当时的男朋友姜文身边。她当时操作的楼盘据说就是现在的志远大厦。

　　 这一时期的外来军团也还是给昆明带来一些先进的经营理念、先进的规划设计，他们的名声也很大，刘晓庆就是一个代表，却没有留下能够让昆明人津津乐道的地产作品。在新地产杂志采访时，甚至有人这样反问记者："你好好地板起姆指数一数，看看2003年以前，外来军团在昆明留下什么好楼盘没有？我告诉你，没有。他们留下的要么是品质不高容易让人们忘记的楼盘，要么就是留下到现在人们仍然无法忘记的烂尾楼。" 到目前为止，昆明仍然有2000多套房子没有办法办理产权证，不能办理产权证的原因是这些房子的什么手续都没有，先不说什么规划、建设、预售证没有，就是连最初的土地证都没有。这2000套无证房中的大多数，也是那个时期外来军团的杰出作品。他们基本上是项目还没有挖坑，房子还在图纸上就开始收钱，钱收得差不多了就开始走人。时至今日，无论是业主还是房屋主管部门，都找不到他们的身影。最终的结果可能是，这2000多套房子永远是没有产权证的黑房子。

　　 对于这个时期的外来军团来说，他们来到昆明的目的似乎完全是为了房地产的一夜情，然后留下黑房子这样的私生子。

　　 没有留下好作品却留下烂尾楼，收了黑心钱留下黑房子，尽早圈钱走人永不回昆，是1993年至2003年这一时期，外省军团在昆明留下的痕迹。总的来说，这一时期，外省军团对昆明楼市的过错大于功劳。

　　2003年至2008年：

　　功大于过？

　　2003年以后的外来军团，不仅留下好产品，还带来了好姿态，好心态以及好理念。他们是真诚的，负责任的。不像2003年以前那样，来到昆明只是为了一夜情，留下私生子。因此他们的功劳显然大于过错。

　　变化从世纪城开始 从2003年开始，外省军团在昆明的影响开始深入，形象也开始发生改变。

　　 这种变化是从世纪城开始的。发生在世纪城里面的故事真是太多了。

　　 世纪城办理土地手续时，是昆明市政府的一位副秘书长亲自操办的，这在昆明地产界很没有过的。

　　 世纪城在办理规划手续时，因为对外来军团惯有的傲慢与偏见，昆明本地相关部门怠慢办理，领导即被批评，还影响了当时市政府的一位主要领导。后来这位领导被调走，坊间传言与此有关，这在昆明广为流传。

　　 世纪城建设的期间，一旦出现停电的情况，省长会第一时间赶到现场，比供电局局长还快，因为它是省长工程。

　　 世纪城建好以后，因为自己是准现房发售，准现房才办理按揭，开发商因此也要求昆明的其他房地产公司准现房才办理按揭，要求各大银行提高按揭门槛。各大银行果然不同程度提高按揭门槛。

　　 世纪城的建筑面积400万平方米，这个数字相当于2003年昆明300多家开发商开发面积的总和。

　　 世纪城的建设速度同样让同行吃惊。时至今日，世纪城看上去仍然有些粗糙，不够精细。但是在那个时期，世纪城像一个昆明的稳压器，稳定了昆明的房价，彻底改变了外来军团在昆明人心目中的形象。昆明人从来没有把外省军团推到如此高的位置。世纪城的开发商世纪金源成为昆明楼市江湖上的话题，成为昆明人茶余饭后的谈资。

　　 也就是在这个时期，随着昆明房地产市场越来越公开透明，市场化程度越来越高，进入昆明的省外开发商不仅数量日益增多，而且个头都比较大。到了2008年，尽管风传的万科没有进入昆明，但是已经通过俊发在一定程度上发出自己的声音。大连万达、广州恒大、北京保利、福建万辉、北京新同仁、盛高置地等重量级企业纷纷在昆明落地。这些公司在昆明的动作都比较大，往往一开发就是几千亩甚至上万亩，于是，昆明房地产的历史纪录纷纷被外来军团改写。

　　 那么，外来军团给昆明人的房地产带来了些什么呢？

　　 外来军团带来大量的投资，带来先进的经营理念、先进的规划设计，开发建设出具有现代风范的高标准的房产建筑；而且，同时也给本埠的房产商带来压力，使他们面临着生存挑战。

　　 外来军团对昆明本地开发商构成的冲击，主要表现影响还是在拿地。比如世纪城的开发商世纪金源，在2003年的时候，几天之内就把9个多亿的钱打入昆明土地交易中心的账户，用于支付世纪城的土地款，这是当时没有一家昆明本土的开发商能够做到的。在此以后的一段时间内，昆明的很多本土开发商甚至包括昆明的一些有实力的开发商都不堪一击，开始背井离乡，出走州市，业界认为都与外来军团有关。

    此狼非彼狼 2003年以后进入昆明的外来军团，与2003年以前的那些"虾兵蟹将"相比，已经不可同日而语。一方面，2003年以后进入昆明的外来军团，他们的开发理念更加成熟，另外一方面他们经历了市场的磨砺，在抵御市场风险方面更有韧性，更经得起风吹雨打，不像本地的一些企业抵挡不住市场的风雪。昆明开发商刚刚进入房子难卖的时代，还学着去摸索如何根据客户的需求做产品开发，而外来军团们已经经历了更多的考验和磨练，有更成熟的营销理念和措施。显而易见，无论从产品定位、规划设计、施工管理以及营销理念、价格策略乃至物业等方面，这些外来军团都别有长项。作为在外地已有众多项目操盘经验的外来军团，他们对项目的集成能力优于昆明一般房产企业。

　　 外来军团中，虽然这些大牌企业大多数名声显赫，但他们中大多数似乎并不张扬，相反很是低调。

　　 比如北京保利地产，他们不想让消费者对他们有居高临下的感觉，而是想给人一种他们将扎根于昆明，陪着消费者一起生活，一起成长的认知。这可能是与2003年以前的外来军团本质上的差别。

　　 很大程度上，这个时期的外来军团们，并不希望自己是大鳄，而希望他们是友善的"海豚"。原万达集团昆明公司总经理何明春就曾在一个公众场合明确表示出对竞争对手的敬意："在昆明有一批值得我们尊敬和学习的同行。"万达的竞争并不是依靠一个公司的力量，而是希望通过共同成长来实现整个生态环境的优化。

　　 外来军团的这些表现，这正好表明了他们欲在昆明城里扎根的决心。分析人士说，要想了解一家外来企业是否真正想在昆明扎根还是单单只想做一个项目就草草了事，其实不用看他们的宣传有多厉害，项目有多大，只要通过这些公司进驻昆明后对新公司成立、招人计划、人员配置等的重视度，就可以看出该公司对昆明市场的判断和态度。而外来军团在这些方面都有重要举动。

　　 总之，2003年以后的外来军团，不仅留下像滇池卫城、世纪城这样的好产品，还带来了好的姿态，好的心态以及好的理念，他们是真诚的，负责任的。不像2003年以前那样来到昆明只是为了一夜情，留下私生子。因此他们的功劳显然大于过错。

　　 对于外来军团而言，他们所面临的最大障碍，也是他们致命的弱点，就是对昆明本地情况的不了解，如何将开发商的理念尽早地实现本土化对外来军团尤为重要，谁先克服了"水土不服"，谁就能赢得先机，就能够在竞争中赢得一席之地。

外资代表：

世纪金源：没有人能够真正知道世纪金源主席黄如论的账户上有多少钱，反正很多知情人都说，他的钱会超过中国所有地产明星（如潘石屹等）的总和。他被称为中国房地产界的现金王。黄如论随时能够调到昆明的资金在50个亿以上，昆明的世纪城包括土地、建安费用等投入了接近40个亿，不过在昆明他不再打算投入1分钱，而是将30个亿以上的资金投到离昆明不远的贵阳。

　　万达：万达进入昆明已经快到5年了，但是万达在昆明的投入目前还没有超过5个亿，因为万达进入昆明更早一些，当时的土地政策稍微宽松，又是到开发区拿地，地价比较便宜，所以一拿就是5000亩。万达总部可以随时调动的资金也会达到50个亿，但是像昆明这样的分支机构，能够从总部调动的资金不会超过5个亿。

　　盛高置地：盛高置地于1998年成立于澳大利亚的新南威尔士，澳大利亚地产大佬——SPG集团是盛高置地大股东，这成为盛高置地迈步国际市场的重要筹码，而2006年10月10日公司在香港上市后，盛高置地的身上又镀上了一层厚实的资本。由于盛高置地选择昆明作为全国战略首发点，所以盛高最近两年调到昆明的资本不会低于20个亿，依据是盛高置地目前在昆明拿下的两块地，已经掏了8个多亿。

　　万辉：万辉的资金背景，是厦门住宅建设集团有限公司——由厦门住宅建设总公司、厦门经济特区工程建设公司、厦门市东区开发公司、厦门建设工程有限公司合并组成。公司资产总额为人民币62亿7405万元，万辉目前正着力打造西山新城，项目为昆明西市区首个3000亩大盘，最近两年进入昆明的资金可能会达到10个亿。