评估对象二：金实小区华春园商铺位置：昆明市金实路华春园面积：386.39㎡总层数：6层所在层数：1层建筑结构：框架结构个别因素分析估价对象为昆明市金实小区华春园商铺，该幢房屋为框架结构,房屋总层数为6层，估价对象位于第1层，户型为大开间，建筑面积为386.39㎡。房屋通风采光状况良好，房屋配套设施齐备完好。现房屋出租作为餐饮用房。经估价人员现场观察及实地调查，该建筑约为8.5成新，房屋外观、造型、功能设计较好，区域内居住人口多，人流量大，商业条件和居住条件较好。

　　综合分析该房产位于昆明市北市区金实小区，附近有北辰小区、金星小区、金色家园、江东花园等小区。所处区域为昆明市北市区，其基础设施和公共服务设施较为完善。北市区是昆明市重点规划的住宅区，该区域交通便捷，环境优美，居住人口多，人流量大，商业繁华度较好，居住条件和商业条件较好。区域内交通网络发达，有61路、67路、23路、79路、129路、57路、25路等公交车通往全市各地，交通便捷。

　　评估师意见该房产为商业用房，属商业用地，地段位置比较好，目前属于出租阶段。现场考察，这里的人流量大、商业氛围重，从商业收益等多方面综合分析，这套房产的评估单价为12088元/平方米，评估总价为4670682元。

    评估对象三：金星小区华富园（带车库）

　　位置：昆明市二环北路金星小区内面积：住宅建筑面积207.77㎡，车库面积为26.79㎡总层数：住宅总层数7层，车库总层数为6层所在层数：住宅位于6层，车库位于1层建筑结构：砖混结构个别因素分析估价对象位于昆明市金星小区华富园住宅及车库，住宅房屋总层数为7层，该幢房屋为框架结构，外墙面为涂料饰面。估价对象住宅位于第6层跃层结构,建筑面积为207.77㎡。车库房屋总层数为6层，估价对象车库位于第1层，建筑面积为26.79㎡。经估价人员现场观测及实地调查，住宅和车库均约为8.5成新，房屋通风采光状况良好，配套设施齐备完好，小区环境较好。

　　综合分析该房产位于昆明市金星小区，附近有金星园丁小区、金康园、金实小区、世纪俊园、颐园里、金洲湾等小区。所处区域为昆明市二环路以内金星片区，其基础设施和公共服务设施较为完善。该区域居住人口较多，附近商服设施齐全，商业繁华程度好，交通便利。

　　评估师意见该房产综合配套较好，出行方便，综合考虑，住宅给出的评估单价为3925元/㎡，住宅总价为815497元，车库评估总价为120000元。