政策收紧市场回落

　　第二套房首付款提高至40%、房贷利率年内6次加息、“地根”紧缩......经历了国家宏观调控洗礼，昆明二手房市场整体交易出现回落。统计数据显示，2007年全市二手房累计成交面积比去年同期下降1.92%，成交金额同比下降15%。

　　相关人士分析，二手房市场出现回调主要原因是由于银行信贷紧缩和房地产税收政策的双重打击，导致投机炒房的风险加大，大部分炒作人士从而放弃二手房投机，把相应剩余资金转移到其它可获利市场上去，最终形成2007年二手房市场量缩价跌的局面。

　　炒房成本剧增

　　“在我们经手的交易中，与同期相比投资性购买比例下降了10%左右。”昆明某中介负责人告诉记者。2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。紧接着，12月20日，中国人民银行2007年的第六次加息终于让咬牙“硬挺”的炒房者心理防线“崩溃”。

　　该人士分析，“2007年央行连续6次加息，第二套房首付及利率上涨，加之契税，营业税、二手房个税、中介费……一连串不断增加的费用，给二手房交易套上了一圈又一圈“枷锁”。该人士给记者算了一笔账：2005年之前，二手住宅的交易成本只有2%，但是现在房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.6%的营业税，1.5%的契税(非普通住宅、公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税，加上中介费、贷款利息等成本，不管成本由哪一方承担，一套房子转手一次，期间所产生的费用最少要增加15%。

　　“不算贷款利息，其它税费成本也已经占到总价的8%至9%，与2005年前2%的成本相比，增加了3至4倍，尤其是，投机主力房源的5年期内二手房，涨幅最大。该人士认为，投资成本的加剧直接导致炒房者的利益回报下降，对于投机炒房者将形成“阴天背稻草越背越重”的危险。

　　炒房越来越难

　　记者在采访中发现，也有部分“炒房族”还在期待着明年一季度银行贷款额度松动，楼盘“接单”人群增多为自己迎来解困甚至“获利”的良机。

　　他们认为，楼市每到年末都会出现价格下滑，成交量同时下跌的情况。从资金链的结构考虑，主要是因为年末各大银行贷款额度将纷纷告罄，二手楼交易可能无法获得贷款。同时，前期高位接单的“炒房族”并不愿意低价交易，从而形成“价跌量减”的销售态势。“按照以往的惯例，每年元旦过后，银行进入新一年度贷款期后，将会有更多资金涌入市场，这就为楼市提供充足的资金来源。”

　　但是，更多业内人士则认为，由于中央经济工作会议已经为明年适度从紧的调控政策定了调，这就意味着明年货币市场的投放量将缩减，加上央行对第二套房认定标准实施，明年中央还将出台更多遏制资金流动性的措施，巨大的投资风险或将成为“炒房族”不得不面对的现实。

　　业内人士表示，投资房产一定不能寄希望于一夜暴富。将大量资金全部投资房产，肯定会面临不小的风险。对于已经被“困”的炒房族来说，在明年紧缩政策已经确定的情况下，适当减少购房数量，降低预期的投资回报率，减小资金风险，是比较明智的做法。记者徐晓俊

　　二手房“炒风”得到遏制

　　昨日下午，昆明市中介协会召开年会，分析2008年房地产走势。目前昆明二手房累计首次出现量降价跌的现象。面对新一轮的宏观调控，中介协会认为炒作二手房的风潮已经明显减弱。

　　有关人士介绍说，因为投机者逐步退出市场，未来的二手房市场参与者将逐步形成以真正居住需求者为主体的格局，投机可能性的减小使得市场泡沫和风险都得以缓解，相信未来二手房市场将变得更加有序和理性。通过加大二手房市场投机治理力度，对于今后昆明二手房市场的健康发展意义深远。

　　该专家认为，相对于商品房市场看，市场持续走强得宜于诸多方面的原因，但最主要的还是市场供应不足所致，而市场供应不足又直接导致商品房价格上涨，上涨的房价使得部分买房人士加速了置业速度，带动了昆明2007年商品房市场的快速增长。此外二手房市场回落使得市场中心发生转向，部分游离资金重新选择进入商品房市场并成为推动市场发展的原动力，致使2007年商品房市场持续上涨的局面继续维持。

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