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云安尚品挑战谁的神经？ |
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2008-01-21 16:19:23 云南房网 http://www.ynhouse.com |
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一家并不出名的开发商，一个地段和规模都算不上一流的项目，云安尚品竟然挑战了昆明人承受房价的极限。去年12月22日，昆明同时有7个楼盘开盘，云安尚品是其中之一。事前，云安尚品并不是最受关注的项目，但开盘之后，它却成了最招争议的楼盘。
争议源自价格。据开盘当日公布的信息，云安尚品高层部分卖到了8000元/平方米，洋房更是到了令人瞠目结舌的12000元/平方米。这一价格创造了一环外二环内的房价新高，更何况云安尚品所在的学府路虹山一带，历来是二环内的房价低谷，早年间甚至有楼盘创下了每平方990元的昆明房价最低纪录（星光之约），没想到6年后，相距不远的同类产品，价格竟然翻了10倍。
2007年，昆明房价一路狂飙，购房者从最初的观望到后悔，再到疯狂抢购到麻木，与此同时开发商也从谨慎升级到了癫狂，先不看自己的产品如何，只要地段能跟二环靠个边，动辄就是均价6000以上。深圳房价大跌和蒋飞的出逃，算给飞涨的房价洗了个冷水澡，“拐点”的谈法也在业内争论不休，当购房者心态平衡下来之后，对违反市场规律的开发商，大多数购房者是不会照单买帐的，然而，如今仍有开发商迷恋着房价飞涨，和有房不愁卖的神话。那到底是什么给这些开发商壮胆呢？除了2007年留下的房价后遗症，更多的是一种对资本暴力的迷信。开发商用最原始的方式融资拿地，利用现有的市场环境，粗暴的抬高价格，而价格的受众便是购房者。去云安尚品看过房的人，对云安尚品的价格定位多少有些疑虑。
云安尚品孤身摸高
“尚品，执掌生活中央”，从这句气势宏大的广告词后面，足以看出项目背后的自信与霸气。然而是否真正执掌生活中央呢？云安尚品地处虹山东路，与盛世豪庭和汇和花园仅一墙之隔。主要由一栋精装高层公寓，4栋高层住宅和6层洋房组成，户型设计方正，90平方米的均做到了三房，部分楼层一楼架空增加了景观面积。
其中，精装公寓的价格基本在7000元左右，而高层和洋房的价格在8000元到12000元不等，这也是问题所在。这个价格究竟高不高？我们暂且先看看周围的楼盘。盛世豪庭4期2007年年中开盘价格4300元，而汇和花园、盛世豪庭、星光之约二手房的价格也在5000以下，苏家塘二手房的价格更是在4500左右。二居室的住宅租金基本上在500元到700元，整体租金水平不高，也体现出这个板块其实并不具备超高的升值潜力。
云安尚品附近的配套远没有苏家塘附近的配套完善，虹山东路路面也比较狭窄。附近创意英国较之云安尚品，距小西门商圈更近，商业氛围更浓，与西站更是近在咫尺，而如今创意英国二手房的价格也只是在5000元出头。
从周边房价和环境看，除了开发商的欲望和自信，看不出云安尚品大幅拉高片区房价的充足理由。
销售要打持久战
价格高了，如果市场能照单全收，说明云安尚品的定价是成功的，但事实究竟如何呢？
在12月22日开盘的项目中，大部分都未能重演去年大半年来，昆明新项目开盘抢购的场景，有的楼盘甚至遇到了令人难堪的冷清。云安尚品也不例外，据《售楼部》当天在销售现场观察，无论是看房还是选房，客流量都不大。随后，在昆明几个房地产论坛里，都出现了“云安尚品做死了”的帖子。
在本文截稿前，《售楼部》曾向云安尚品销售部求证，得到的答复是销售正常。但据知情人士透露，云安尚品出货缓慢，价格成了最大的障碍。
平心而论，云安尚品在产品上有所创新，比之此前该地段的奇他楼盘，的确在品质上有很大提升，放在2007年房价飞涨的背景下，云安地产如此定价也有其中的道理。然而形势比人强，就在云安尚品开盘之时，正是国内房地产拐点论甚嚣尘上之际，连大佬王石都出来说，拐点到了，最好三年后买房。虽然“拐点”说目前尚有争议，但从昆明到全国，购房者到了观望阶段却是不争的事实。在这样的形势下下，云安尚品高举高打就显得多少有些不合时宜了。
此间业内人士认为，云安尚品已经透支了未来几年的价格空间，如果开发商挺得住，慢慢卖，这个价格也不是无法销售。但如果云安地产实力不足，云安尚品有价无市就十分危险了。
据《售楼部》了解，云安地产是个新开发商，迄今只开发过两个项目，资历尚浅，不过据说实力倒还不俗，也许公司已经做好了打持久战的准备。
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来源：售楼部
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