没有去过采莲郡的人，都很容易被它打动，一方面是案名，另一方面是这个项目有一堆大奖。这些奖项有本地媒体发的，也有全国的，最有名的是住交会的“中国名盘”大奖了。尽管内行都知道，所谓的地产大奖都是花钱买的，不过愿意花钱买奖，尤其是买住交会大奖的往往也不是寻常角色。昆明得过中国名盘称号的，虽然是不是中国名盘不敢保证，不过在本地也还算是出色，比如当年的凤凰城，后来的体育城等等。

　　努力看得见
　　奖项那么响亮，宣传上也十分高调，不知情者多半以为采莲郡是个大盘，因为以景观为卖点的楼盘，规模都不能太小，但实际上，采莲郡占地面积只有140多亩，不大不小，问题是采莲郡140多亩的土地很不规则，而且分成一大一小两块，两块地之间甚至还有一段距离。小的一块只有几十亩，另外一块面积较大，可是中间却插进了另一个单位的集资房，所以地块形状就呈U形。这样，采莲郡不大的土地东一块西一块，中间又被其他项目挖去一块，显得支离破碎。
      
　　搞建筑设计和规划的人对这样的地块条件是最头疼的，建筑不好布局不说，景观也形不成整体，偏偏采莲郡受容积率限制，走得是别墅洋房的路线，又最看重景观。这就给采莲郡的开发商和设计单位出了个很大的难题。
      现实中，采莲郡把河边最好的位置给了联排别墅，之后是叠加别墅，剩余部分则是退台洋房。别墅不用说，退台洋房因为受地块条件限制，所以两栋的楼间距有些小了。在《售楼部》实地评测时，采莲郡的景观还在施工，看不出好坏来，不过就样板区而言，河岸部分比较出彩，洋房区只能算是及格。在这样的地块条件下，景观也不好苛求。比较意外的是，采莲河经过治理，水流清澈，两岸芳草萋萋、绿树成荫，景色迷人。
       在这个项目上，开发商的努力还是显而易见的，在大环境受制约的情况下，博欣地产在产品面上还是下了很多功夫，尤其是退台洋房，在室内空间处理上，做出了别墅的感觉，值得肯定。

　　洋房有特点
　　退台洋房是当前的流行设计，普遍的做法是一楼带花园、地下室，顶楼做跃层，采莲郡的处理方法则略有不同。采莲郡洋房的一楼是一跃二的复式大户型，同时带花园、车库——车库就在一楼，和住宅连在一起，停车后可直接进入一楼起居室——这样的设计很有别墅的感觉。眼下，许多联排别墅别说车库，连楼下车位也不一定有呢。更为巧妙的是，三楼也是带车库设计，当然，车库在一楼，三楼住户可以通过楼梯直接到一楼车库。这样精巧的设计在昆明所有项目中是独一无二的。
      
　　采莲郡洋房的顶楼也是跃层，不过客厅是中空的，临花园是高达5米的落地大窗，也有一些别墅的空间感。
       除此之外，采莲郡在部分户型中采用了错层设计，也算是一种变化。至于建筑风格，则是所谓欧式，窗户形式、外墙色彩、廊柱、屋顶等等，都带着些欧陆风格，也是目前流行的元素。
       别墅比较常规，数量也不是很多，在评测时，采莲郡销售人员说剩余已经不多，因此《售楼部》未作详细考察。
        值得注意的是，采莲郡样板房之多，超过昆明绝大多数项目，在同等规模的楼盘中，采莲郡的样板房是最多的。做样板房往往是两种考虑，要么展示户型优点，要么遮掩设计缺陷。采莲郡显然属于前者。
        户型虽然有亮点，可是因为洋房一楼布置的车库，人车无法分流不说，也带了噪音、空气、灯光。而且，有两幢洋房之间楼间距过近，多少有些影响采光。

　　地段有优势
　　采莲郡的地段还是不错的，无论算作滇池路项目还是广福路项目，都是目前房地产开发的热点，也是购房者比较看好的区域。将来广福路到西坝的断头路打通后，采莲郡的出行条件比滇池路和广福路的大多数楼盘都要好。
       采莲郡由于自身规模小，除了会所外基本没有什么配套，和滇池路大多数项目面临的问题一样，滇池路目前缺乏购物、医疗、学校等配套资源，生活不太方便，对私家车依赖很大。好在滇池路目前公交十分发达，出行比较便利。
       从规划上看，采莲郡位于滇越铁路主题公园等休闲资源附近，自身又靠近滇池旅游度假区，环境条件还是比较好的，只是不知道几个主题公园是否会真的修建。不利的是，由于地块破碎，楼盘和周围环境接触面太大，尤其是几栋洋房都和周边项目及村庄相对，生活容易受干扰，视觉感受也不太好。

　　景观：均好性不足
　　在中国名盘的获奖理由中，关于景观部分这样写道：在昆明，没有一个居住社区能够真正将一条自然之河化为己有，采莲郡做到了。耗资1.6亿改造的入滇采莲河，以它清澈见底的身躯，将采莲郡一分为二，成为采莲郡私家的河流。实际情况是，由于采莲郡本身被采莲河分成两部分，项目就在沿河地带进行了绿化，也引入了湿地概念，所以在视觉感受上，项目沿河部分具有难得的河岸风光。
       由于沿河只有别墅，洋房在叠加别墅的背后，所以洋房部分能够享受的只有庭院的局促景观。在景观均好性上，采莲郡的别墅和洋房差别较大。

　　价格：较有竞争力
　　如果说，当初采莲郡4700元的价格并不算便宜的话，但在最近一个月里，由于几个高价项目先后亮相，已经成准现房的采莲郡就显示出相对的价格优势来。
       采莲郡目前洋房的价格在3800～5500元/平方米，和银海畅园同类产品的价格相近，比金色俊园高层建筑的价格还低了一大截，但采莲郡位置比畅园好，又是准现房，价格理应高些。至于金色俊园，虽说是二环路项目，但品质不如采莲郡，而价格却高出差不多1000元/平方米，交房更是晚了一年多，相比较而言，采莲郡似乎更有优势。

　　问题：一套房两个产权
　　采莲郡为了规避去年出台的90/70政策（一个项目中90平方米以下的住宅要占总套数的70%以上），在设计中把部分大户型分成两套，也就是说，本来是一套房子，却要按两套来卖。90/70政策本来很不科学，开发商想办法规避也是无奈之举，在今年10月以前，这样的做法除了业主在办手续时麻烦一些外，其他都和买一套房一样。然而，自今年10月开始执行第二套住房提高首付比例的政策后，采莲郡就有了新问题。因为如果一套房办两个产权，其中一套就算第二套住房，如果购房者原来已经有房，那么采莲郡的就变成了第二套、第三套房，由此带来的问题是首付比例提高，贷款利率增加。
       虽然采莲郡这种性质的大户型并不多，可是总归是制约了销售。

　　总结
　　总的来说，采莲郡在一块破碎的土地上，面对河道、规划制约、政策限制等一系列不利因素，难得地坚持了高品质路线，而且在产品设计上进行了大胆创新。这对一家资历不深的开发商来说，是比较难得的。

　　优势
　　○产品设计有亮点，总体品质感较好。
　　○滇池路项目，位置不错。
　　○准现房，价格有竞争力。
　　○河岸景观出色。

　　劣势
　　○地块不规则，规划布局受限。
　　○景观均好性不足。
　　○采莲河还有污染。
　　○双产权的隐患。

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