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易宪容：第二套住房界定细则对楼市影响

2007-12-13 09:08:36　来源: 易宪容

     为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。对于452号文件，其重点是对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定。

     如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

    可以说，央行和银监会的452号文件的出台，从而让早些时候对第二套住房解释与争论告一段落。早些时候，359号文件出台之后，各个部门、各家企业、各个个人、各家金融机构及各家商业银行都以自己的利益来理解和界定第二套住房，来制定有利个人及银行自身那么一点私利的第二套住房政策。在这种第二套住房的解释过程中，不仅把一些商业银行绝对唯利是图的丑陋的东西一一展开在公众面前（可以预见，大众应该看到这样的一些商业银行要想持续发展是不可能的），而且也看到谁不愿意中国的房地产市场成为一个真正民生居住的市场。

    对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。从452号文件可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍然会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。也就是说，未来中国的房地产将是一个居民自住消费、民生的市场。这也是政府房地产市场的基本宗旨。而对于房地产市场的投资，央行的银行信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场的价格机制来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。而且，这些政策也表明，投资者进入的房地产市场，是一个高风险的市场。投资者进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在这样条件下，如果把房地产市场区分为消费与投资有分别的市场，那么房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如地采用不同的货币政策了。

    可以说，452号文件对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候不少人对第二套住房解释时所要求的要深刻与广泛得多。也仅是从这一点来看，政府对调整目前中国的房地产发展模式下定了之决心。

    比如，文件不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内。特别重要的，以家庭来界定第二套住房，不仅仅在于已贷款过银行的钱没有还清者，而且把借过银行贷款已经归还了再贷款的也界定在第二套住房之内。这一条比以往不少人所要消解第二套住房政策想象的要求内涵要深。尽管这一条也附加了住房面积限制，但是这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，而对于投资的家庭是不适用的。同时，用公积贷款购买住房也比照商业银行贷款购房的市场准入。这些规定都看出了政府限制房地产市场投资炒作的决心。还有，452号文件对申请商业银行的贷款重申了其严肃性，申请贷款购买住房者，任何虚假信息都会受到严厉处罚。这样，早些时候凡是购买住房的人都能够通过银行贷款进入房地产的情况就会得到完全改观。如果这样做，不仅会改变国内购房者的消费观念，也会让房地产市场的投资者增加进入房地产市场的门槛。

    可以说，452号文件，尽管是一个十分普通补充规定，但是它对房地产需求市场的影响将是十分巨大的。因为，它从根本上要求来区分房地产市场的投资与消费。住房的自住消费，政府采取鼓励帮助的办法，而且对房地产市场的投资则采取市场的办法，按照市场价格机制来做。如果这样，房地产市场的投资不仅增加其投资融资之成本，而且会改变房地产市场基本预期。因为，当国内房地产市场的投资者（无论是已经进入者还是准备进入者）预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们也就会意识到房地产投资的风险增加，收益而减少。投资者进入房地产市场也自然会减少。

    在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房政策对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。可以说，早几年的房地产市场投资是无风险投资，在低成本及便利的金融杠杆下，大量投资者涌入是十分正常的。但是，当房地产市场的投资风险增加，再加上房地产的交易成本高、流动性高的特性，那么后来的投资者是否会在高位按盘可是十分不确定的。只要把房地产市场的投资及炒作遏制住，那么国内房地产市场回归理性也就是不可避免了。

    有人说，政府关于第二套住房的政策容易造成更多的人单身、造成更多人离婚，我想这是一些人臆想。一个很简单的道理，如果一个人为了选择一种不同投资渠道或机会就单身及离婚，那么这种人的人生有多少意义也是十分令人质疑的。在国内房地产市场没有出现之前，中国并没有出现这种现象。

    总之，452号文件对房地产市场的影响是十分巨大的，它用规则从根本上来区分房地产市场的投资与消费，来改变中国房地产市场发展模式，来改变整个房地产的市场预期。而房地产的市场预期改变，也就决定未来房地产市场的方向。这就是452文件的重大意义所在。

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