近年房地产价格持续上升态势不止，部分地区急剧上涨，引起全社会强烈关注。而国家在过去几年中，已连续多次采取宏观调控政策及专门针对房地产的调控政策。社会各界密切关注房地产调控政策效果。但不言而喻，面对快速上升的房价，人们普遍怀疑房地产宏观调控的有效性，许多人甚至认为房地产“调控”是“空调”。相比之下，一个严肃的学者，其意见要慎重许多，除非有根据，否则，仅从直观上断言房地产调控是否有效意义并不大。
 
　　有不少学者在分析的基础上给出了他们对房地产市场宏观调控效果的判断。例如，陈淼峰的研究发现，2003年以来的以紧缩银根和限制土地审批为主要内容的一系列措施并未达到理想效果。而提高银行存贷款利率的措施不会对房地产开发带来很大影响，同时，减少房屋供给量可能会促使房价上涨。加息在一定程度上有助于挤出价格泡沫效应，会影响房地产价格上涨速度，但是不会影响到房地产价格上涨的趋势。
 
　　谢百三通过对宏观数据的分析，认为2005年3月以来，我国房地产业宏观调控取得了明显的成效。周京奎的研究结果表明，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响度较小。项卫星、李宏瑾通过广义差分回归和误差修正模型指出，各项政策加剧了房地产市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨，但是在他们的误差修正模型中，对房价影响最大的并非供求变化，而是上一期房价的增长率，而且它的影响远远大于供求的变化率。周江通过对宏观数据分析则认为2004年以来，房地产调控政策收到了初步的预期效果。
 
　　最近，在笔者所承担的中国房地产协会的达观经济中国房地产的研究课题中，周文兴博士和研究生张迁平运用典型相关分析，对房地产市场运行以及可能影响到房地产市场运行的相关因素做了更加全面的实证检验。他们通过对十七组变量的系统分析，得出两组典型变量，再结合我国房地产市场的实际情况，对我国房地产市场宏观调控措施的效果进行了判断，并给出了一定的解释。
 
　　他们所选择的两组变量分别为房地产市场运行状况变量组Y(i＝1，2，3，)和房地产市场影响因素变量组X (j=1，2，3，)。其中，Y包括Y1－房地产投资实际完成额，Y2－房地产价格指数、Y3－房地产开发土地开发面积，Y4－商品房施工面积，Y5－商品房售面积。X包括X1－土地交易价格指数，X2－房地产投资国内贷款额，X3－实际利率，X4－货币供应量，X5－城镇居民可支配收入，X6－股票价格指数，X7－城镇人口，X8－上期土地交易价格指数，X9－上上期土地交易价格指数，X10－上期实际利率，X11－上上期实际利率，X12－上期房地产价格指数。
 
　　典型相关分析是研究两组变量关系的一种多元统计分析方法。它将每组变量都当做一个整体，通过对变量组中每个观测变量的线性组合，找到最能反映该变量组的典型变量，再通过典型变量将两组变量间的相关信息充分地挖掘出来，分析两组变量的关系程度。
 
　　上述两组变量中，Y1，Y２衡量房地产市场的基本运行情况，变量Y３，Y４，Y５反映房地产市场的供给和需求。X1反映土地政策的效果，X2至X4分别反映货币政策的不同手段。变量X5至X12则是其他可能对房地产市场产生影响的变量。其中，介于税收的较强稳定性以及数据获取的难度，没有考虑与税收相关的指标。同时，该研究的数据范围在1999年至2006年，而我国汇率政策在2005年下半年之前具有的较强稳定性，稳定的汇率与房地产市场运行缺乏直接的联系，因此本文也没有考虑与汇率相关的指标。
 
　　使用SPSS15.0软件，根据SPSS程序命令和MANOVA方法得到的典型相关分析结果，课题组得出如下基本结论，可供有关方面参考：
 
　　一、总体来看，房价对调控政策并不敏感，相比之下，房地产投资则比较敏感，后者容易受到政策影响。实证检验结果中，第一维度的典型变量代表了两组变量间的主要关系，即代表了房地产市场运行变量组与房地产市场影响因素变量组之间的主要关系。在反映房地产市场运行的指标中，相对于房地产价格，投资对各种影响因素的反应更敏感，变化更迅速。 
　　 二、货币政策中，控制货币供应量(M2)减缓了房地产投资增加，促使房价上升。我国房地产市场的投资与货币供应量成正向关系，货币供应量每改变1个单位，投资同向改变大约1.2个单位，房地产投资的变化比货币供应量的变化更大。从2003年至2006年，中央银行共五次提高存款准备金率，每次都能控制货币供应量的增加幅度，减缓房地产投资的增长幅度，即控制货币供应量减少了房地产投资增加的幅度。当货币供应量的增长得到控制，房地产投资的增幅下降，房地产市场的房屋供给量也会相对减少，如果需求稳定，房地产价格便会上涨。这一分析表明，总量从紧的货币政策对房价起了火上浇油的作用。
　　三、货币供应量和利率政策对房价的调控效果都比较微弱。对于货币供应量，如第一条结论所显示，它对房地产投资的影响更大，对房地产价格的影响并不明显。本期利率和上期利率对房地产价格指数都具有解释效应，而且它们与房地产价格指数呈负相关，但是它们对房地产价格指数的解释效应非常小，它们的标准化系数与土地价格指数的0.666相比相距甚远。平均来讲，其影响能力非常有限。这说明我国的利率调控政策对房地产价格的影响很微弱。其原因可能是通货膨胀对利率政策的抵消。另外一个可能的原因就是每次利率调整的幅度都很小，导致利率政策对抑制房价上涨的效果比较微弱。
　　四、土地供给松紧政策显著地影响房地产价格指数的变化。紧收的土地政策会加速土地价格的增加，宽松的土地政策会抑制土地价格的上涨，土地政策完全可以反映到土地价格中，因此，笔者用土地价格的变化来反映土地政策的变化。根据实证分析，土地价格指数改变1个单位，房地产价格指数将同向变化约2.1个单位，这种变化反映了我国土地价格指数对房地产价格指数大致的影响程度。
 
　　回顾1999年至2006年我国的土地政策，可分为三个阶段：1999年至2002年，我国的土地政策主要是由低度竞争到高度竞争的阶段，该阶段土地政策的结果是导致土地价格指数上涨，使房地产价格由1999年前三季度的下跌逐渐转为上升；2002年至2005年，土地政策注重总量控制，加强土地市场的治理和整顿，严格土地管理，控制土地供给之后，土地价格指数和房地产价格指数在这个阶段都上升到了非常高的阶段；2005年至今，土地政策偏向结构调整，相关领域土地供给增加，使土地价格指数有所回落，同时，房地产价格指数也有较大的下降。比如，“国六条”中制止囤积土地行为的政策可以扩大土地供给，降低土地价格指数的增幅，减少房地产价格指数的增幅。因而，土地价格指数显著地影响着房地产价格指数，土地政策可以发挥较好的调控效应。
 
　　基于上述分析结论，我们可以认为，宏观调控并非没有效果，但效果显然不是完全如政策初衷所愿，甚至可能适得其反。因此，房地产的宏观调控政策需要反思。比如，货币政策中控制货币供应量的政策需要考虑它的作用对象，它不能够直接控制房地产价格的上涨，笔者为此再次建议要通过房地产首付的杠杆而不是总量控制来影响房地产需求进而平抑房价。此外，在通过货币政策调控房地产价格效果有限的情况下，也许需要更多地考虑使用财政政策。 （北京科技大学教授 赵晓/文）

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