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近期楼市，银行二手房贷款收紧、央行利息上调、公积金紧缩以及首付比例可能提高、一些从事二手房开始实行网上交易管理以及资金监管等新政策的出台，看得老百姓是眼花缭乱，甚至有点丈二和尚摸不着头脑的感觉，也不免让人产生了些许疑惑与担心，于是就在传统楼市“金九银十”开始之际，人们不禁要问：现在还是购房的最佳时机吗？
买房动机
决定了购房时机
对于购房百姓而言，买房动机一般分为几种情况：第一类是自住型的；第二类是投资购买后出租获取回报收益的；第三类是跟风购买的；第四类是投机炒房的。二手房市场上第一类购房动机人群占有较大比重，第二类买房动机人群仅次之，置业需求强劲，不会因为政策的变化而停止购房者的置业脚步。根据《中国青年报》社会调查中心最新调查，在8729名受访者中，87％的人不愿意租房过一生，所谓“耕者有其田，居者有其屋”是中国人传承了千年的传统，老百姓始终认为只有住在自己的房子里才会真正有家的感觉。
如何判断
购房最佳时机
目前，正是国家对房地产市场宏观调控，抑制房价的高峰时期，政策环境预期不够明朗，房价走势不很明确。相关人士认为，无论购房还是卖房，都需要谨慎考虑，时刻关注政策动向、看准银行态度、瞄准机会再行事。对于自住需求的购房者来说，有购房需求的，还是应该早点出手，避免日后购房成本增加而买不起房。有人要说政府现在在大力提倡与发展保障性住房，如经济适用房与廉租房。但有几点值得注意的是，政府建设这些住房的主要资金来源于卖地，房价下降了，土地出让收入减少了，就不能再保证保障性住房的建设；其次，这些保障性住房还存在一个建设周期的问题；另外，拥有保障性住房还会有一系列的限制条件，如何确保自己就可以拥有保障性住房？这一系列的问题都提醒自住购房者无须观望，趁早买入。
再者就是对于投资客而言，就当前一系列政策的出台，不少投资人已经开始犹豫了，因为政府遏制房地产泡沫的意图非常明显，对于有意投资房产来获取升值收益的市民来说，其购房的积极性已经大不如前。以常见的以租养贷形式来看，由于房屋租金很难跟上房贷利率的提高，买房投资的收益正在下降。
但是目前银行贷款政策变动等相关举动，只是银行出于本身金融安全，降低风险的考虑，完全是由于政府多次收紧准备金率后，贷款额度不够而作出的举措，不能单纯地把它与国家的宏观调控挂钩。因此，投资者要做的就是清醒地分析自己手中的资产是否物有所值，未来的投资潜力究竟何在。
在不同时间段
选择不同时机购房
买房还是租房，除了和整个经济形势与政策相关外，对自身条件也要有正确的认识，最为关键是要权衡个人的实际经济条件。专家指出：一方面，经济实力确实还达不到购房条件的，可以先不急于买房；另一方面，买房可以选择二手房。
（1）什么类型人群适宜租房？一是初入职场的年轻人。刚毕业的大学生经济能力不强，还是租房，尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大人群。在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。
（2）什么类型人群适宜买二手房？一是单身白领，可购买二手房先过渡。二是拆迁人群，对于有着老城情结的他们来说，在不愿搬离原住地址的情况下，购买城区内二手房最为适宜。三是准备结婚的新人们，年轻人没有多少积蓄，买房、结婚更应该精打细算，城区内的二手次新房也是不错的婚房选择。
（3）什么类型人群适宜买新房？对于工作多年，经济实力雄厚的买家们来说，不妨考虑一步到位，购买成熟地段的商品房、公寓，甚至别墅、豪宅等。或者对于置业升级愿望强劲的购房者而言，也可以卖掉旧房买新房，满足新的置业需求。
从“人人拥有一套产权房”到“梯级合理消费模式”的逐渐形成，现在买房是否合适？怎样判断购房的最佳时机？如何作出选择？仁者见仁，智者见智，多方位、多因素定位自己的需求，真正寻找到适合自己的购房计划才是关键。
二手房买卖合同必不可少的条款
目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道，与房地产一级市场相比较，二手房市场更加显得规模小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。
依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的
本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
以上供广大读者参考，如果可能，建议广大读者聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
二手房交易
分几个阶段
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，等双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证。
