什么是烂尾楼 烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。 市建设局分析认为，昆明烂尾楼出现的主要原因是：项目建设资金不足，债权债务关系复杂，土地、规划、建设等手续不完善。 曾经让昆明头痛的烂尾楼正迎来一个发展的春天。 从都市时报目前调查的情况来看，昆明约70%的烂尾楼开始复苏，而复苏形式各不一样。为给投资者提供参考，本报对昆明“复苏”烂尾楼作了全面调查。当然，我们也提供了一个特别个案——富春商场。 
位于市中心的某烂尾楼 实习生龙宇丹/摄
10年来，李师傅每天上下班从昆明西苑立交桥经过，立交桥北侧那两栋烂尾楼每天都要和他见上两面。有时候李师傅心里十分厌烦，还故意绕道而行，目的就是不想看到那两栋不堪入目的“城市盲肠”。不过，李师傅现在经过西苑立交桥时心里已经不再会厌烦了，因为那两栋烂尾楼正在变化，不久后这两栋楼将会变成商住两用的现代化大楼。 这不仅仅是个案，据本报调查，昆明70%的烂尾楼开始复苏。 昆明地产曾经的痛 烂尾楼的出现曾经是昆明地产业的痛，也是城市面貌的一大伤疤，“这病一直延续到今天才看到了生机。”华融资产管理公司昆明办事处营业三部陈哲文说。昆明烂尾楼形成于上世纪90年代，曾是投资失败的代名词，也是让投资商望而却步的“黑洞”。 资料显示，昆明烂尾楼最多时达28栋，从被市民列为“昆明一号烂尾楼”的碧波大厦，到高29层的农垦经贸中心，再到位于昆明国际会展中心附近、占地24.8亩的南亚汽车商城，昆明烂尾楼可谓四处开花。数据显示，28栋烂尾楼占地面积320.99亩、建筑面积45.1743万平方米。但这些烂尾楼都地处黄金路段，这也为其翻身埋下了伏笔。 城区烂尾楼身价陡涨 黄金地段、国家土地紧缩政策、城市不断扩建，这些元素加在一起，开发商重新瞄准了烂尾楼。 经过了若干年的日晒风吹和很长时间的市场挣扎的烂尾楼能咸鱼翻身最大的动力是，昆明城区土地量供应趋紧，这直接拉动身处老城区黄金地段的烂尾楼身价陡涨，“烂尾楼最大的投资价值就是所处地段。”嬗变成功的昆旅大厦总经理助理陈昕说，当初投资者之所以愿意和昆旅大厦上属企业昆明旅游投资公司合作，包装经营昆旅大厦，就是看中了这一地段。目前，昆旅大厦写字楼办公间月租大概在1500元—1800元，而且出租率达100%，大厦下属的酒店、商场经营状况也很让投资方满意。业内人士认为，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和更少的资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。 烂尾楼之所以成为众多投资商眼中的“香饽饽”，是因为烂尾楼自身潜藏着很大的价值。目前昆明的烂尾楼项目开发时间都不短，项目底价自然就不是很高，再加上长期搁置，出售方的心理预期也就不会太高，投资商往往可以用较少的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军地产市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的一半甚至三分之一就可拍得，只要后期营销得当，投资烂尾楼堪比投资新楼盘。
产权理顺成盘活关键 陈哲文说，在地段之外，决定投资商是否要买烂尾楼的另外一个因素是它的产权和债务关系，商家投资烂尾楼的最大担心也就在这里，“谁也不愿意出钱买包袱。”所以，他们处置南亚汽车商城的办法就是通过华融资产管理公司自身资源，把南亚汽车商城庞杂的产权和债务关系理顺使其简单化，达到成功经营的目的。 强大的营销能力和雄厚的资金实力，是激活烂尾楼的根本因素，这些自然难不倒投资商。不过昆明烂尾楼投资商的经营手段更高明，因为他们找到了大众消费者，“把原来计划商用的楼层变成更适合大众需求的小户型住宅楼或商住两用楼，自然就好卖。”陈昕说。因为小户型房屋正是昆明大众对房屋的心理需求，据了解，昆明成功翻身的烂尾楼60%都被投资商改装成小户型、商住楼分而售之，而且升值不少。一个成功的案例就是位于宝善街和塘子巷口的几栋楼。这些房子主体结构盖好后几年间都没有装修和经营。不过，它们如今都迎来了新主人：这些前期定位不准的楼盘重新包装后，早已售罄，买主大多是年轻人，年轻人经济实力还不足以承担购买一套大户型，价格在10多万元、三四十平米的小户型成了他们的首选。 两种模式盘活烂尾楼 模式一：改小户型受追捧 位于西园路与滇池路交叉口的可乐公寓，原本是一栋写字楼，由于种种原因这栋楼一直处于闲置状态。自从被房地产公司接手后，经过改建包装，把原本闲置的写字楼变成了一栋以 小户型为主，兼顾大中户型的住宅楼，一楼临街的房间全部改造成为商铺，使得原本闲置的烂尾楼得到了重新开发利用。 可乐公寓售楼部一工作人员表示，从去年7月1日正式开盘，可乐公寓卖得非常之好，截至目前已销售一空。而房价由最初10万元（近40平方米）一套上涨到了现在每平方米3800元以上。 而位于西苑立交桥旁的熙城大厦，位于塘子巷的昆旅大厦，还有市中心的银德大厦等，都是集商务楼和住宅于一身。“这里盖了几层以后不知道什么原因就再也没有盖完，像那个样子一直在这里好几年了。”在这附近居住的市民王先生表示。 现在，熙城大厦同样也被改造成为了以住宅为主的综合大厦。熙城大厦所出售的户型是以45平方米为主的小户型，其次还有56、75、82和98平方米的户型。一工作人员表示，目前除25楼以上还有一些单位没有出售外，其余单位已经售出。一套45平方米左右的小户型现在的售价在18万—18.4万元不等。算下来平均一平方米的售价在4000元左右。在售楼现场，在看盘的市民中年轻人主要考察45-56平方米这类户型，而上点年纪的市民更钟情于75-98平方米等类型。 这些在烂尾楼基础上改造而成的住宅楼售楼处，记者发现销售人员都在极力掩饰和淡化烂尾楼这一敏感字眼。销售人员在向顾客作介绍时，都力荐介绍户型、交通和楼盘的多功能以及升值潜力。如果有人提起是否是由烂尾楼改建时，销售人员则会表示自己并不清楚或者直接就岔开话题。 模式二：整体转让求新突破 位于北京路的云南农垦经贸中心地面以上29层，是昆明第一高烂尾楼盘。这幢已投入1.5亿元的楼盘于2000年3月7日正式停工，其有效施工时间仅为28个月，至今除了门房仍有人值班外，黑色的混凝土框架内空寂无人。从2000年至2003年，国际市场橡胶价格连年下跌，以橡胶为主业的农垦集团经营亏损数亿元，导致这幢大楼的资金链被迫中断。 2002年3月，农垦集团鼓楼项目股东大会作出决议，寻求项目整体转让。至今已与国内外100多家投资商洽谈过，但未获成功。令项目方难以忍受的是，不少房地产公司和中间商没有抱着一种公平交易的态度来谈，“而是抱着所谓收购烂尾楼肆意压价，他们的共同点都是压低收购，拉长付款期限，与集团制定的转让原则相差甚远。”这位人士一针见血地指出，鼓楼项目是国有企业投资的项目，没有人愿意看到国有资产以一种合法的方式流失或者缩水，农垦集团断然拒绝了许多买家的无理压价。 从2004年至今，农垦集团整体实现赢利数亿元，鼓楼项目何去何从再次被摆上了案头。鼓楼项目部经过1个多月的市场调查后发现，随着国家土地政策的调整，作为不可再生资源的建设用地供应收紧，要在昆明市一环路内黄金地段再开发房地产项目几乎不可能。“加上农垦集团实现了3年走出困境和3年大改观的重大转折，筹融资能力进一步增强，续建和盘活鼓楼资产成了主流声音。”昨日获悉，农垦集团决定这幢烂尾楼自筹资金包装续建。 走同样的路子的还有云南省铁路建设指挥部业务综合楼、金泽大酒店等。 □新闻背后 小户型受宠 昆明烂尾楼“咸鱼翻身”背后是小户型资源的稀缺，“投资者对市场是最敏感的，可以看出，昆明楼市户型供应结构比例不合理。”昆明地产界资深人士黄志国说。 黄志国介绍，刺激小户型楼房市场需求的另外一个动因是昆明实施了二环路以内只拆不建的政策，这一政策直接导致了昆明二环路以内土地趋于零供应，地价上扬，而土地是房价的主要决定因素，所以二环路内房屋价格一直处在高端运行，这直接刺激了小户型房屋市场需求的增长，“二环路以内大小户型都很畅销，这是地段优势导致的结果。”风之铃市场调查研究公司总经理石远说。 富春商场：“金山”变“冷宫” 座落城市经济中心区的富春大厦 记者李瑞芳/摄 就在近来昆明众多“烂尾楼”起死回 生、变废为宝的同时，地处人民中路黄金地段的富春商场却因“婆家”们扯皮不断而闲置8年，成为一座名副其实的“冷宫”。 富春商场拥有地下负一层及地面三层、面积达1.1万平方米的经营场地，双层自动扶梯、相关设施一应俱全。但自1996年富春大厦建成后，这个完整的商场就被大大小小的80余个产权单位所分割，一部分产权业主极力撮合产权单位共同拿出商铺统一招商经营；另一部分业主却手拿自己的铺面拒绝联合经营，各打各的算盘。不少有意入驻的商家因此望而却步，裹足不前。 黄金旺铺成为“垃圾场” 说起人民中路上的国美电器、美辰百货等大型商场，只要是昆明人，几乎没有人不知道。可要说起美辰百货旁的富春商场，却没有几个人能找到。就是在这样的黄金旺地，8年来富春商场从未正式开门营业。除商场一层少数临街铺面投入使用外，绝大部分铺面一直空置。 富春商场南北各有两道卷帘门，其中南面临街大门设有自动扶梯通往商场二层。在20多家临街铺面的包围下，商场一楼内部已成为单车棚和堆放杂物的地方。伸手不见五指的通道里堆满垃圾，一间间商铺门户紧闭。 从紧急通道走上商场二楼，上千平方米的商场内部空空如也，大部分空间被割断成小铺面，所有铺面卷帘门紧闭。商场内，水、电、管道、灯光、消防、自动扶梯等各种设施齐全，由于从未投入使用过，一切看上去都还很新。 作为富春商场的物管方，华茂物管公司8年来从未收到一分钱物管费。既然没有收取过物管费，物管公司也就没有对商场实施管理，缺乏管理的商场变得更无人问津。 空置8年亏损5280万元 1996年，五华区政府决定对武成路实施拓宽改造，武成路沿线上百户临时商铺被列入拆迁安置对象。业主赵瑞华就是在那时离开了自己经营十多年的沙发面料店，后被回迁安置到了富春大厦B栋的一间铺面里。赵瑞华说，政府按拆一还一的原则，分给她一间面积约30平方米的商铺，但从她拿到新铺面那天起，就没做过一天生意。 和许多回迁安置商户起初遇到的困难一样，由于没有分配到临街铺面，赵瑞华的铺面想像过去一样“临街而市”做流水生意已不可能。而偌大的商场内安置着近百户业主，被隔成上百间铺面，大家“各自为商”，经营就更成不了气候。 与大部分设置于商场内部的商铺相比，临街的十多家商铺也是“各扫门前雪”，守着几十平方米的铺面做小生意。一位不愿透露姓名的业主说，临街商铺的租金从六七百元到一两千元不等，铺面都是几经转租，一时间要收回成本很困难。而临街铺面的租户们对商场整合也有担忧：商场统一经营了，人流量增加，生意可能会好起来，但租金也可能会暴涨，对他们的经营造成影响。“商场内部生意不好做是别人的事，即使商场开不起来，我们的生意一样做。” 8年来，大部分业主不得不以低价，把铺面租出去。业主们曾算过一笔账：按目前昆明市商铺最低出租标准——每月每平方50元租金计算，商场4层1.1万平方米面积，1年下来租金至少有660万元，8年应收5280万元。 外来投资商望而却步 其实，富春商场一直不乏商家的光顾。就在近日，位于文庙直街的广告招牌一条街面临拆迁改造，街上的近200家商户面临搬迁，而距文庙不远的富春商场便引起了商家们的注意。 “大娄山”广告公司总经理娄上楼是文庙直街商户的代表。他说，富春地处小西门闹市区，距离文庙直街不远，是一个理想的搬迁地点——如果把商场3层楼全部利用起来，可容纳近160户商铺，完全可以打造成“文庙广告城”，利用文庙直街“广告招牌一条街”的名牌效应，盘活商场。“现在比较棘手的问题，是业主们意见不统一，商场无法整体空出来让我们进入。” 看中富春这块潜在“旺地”的，还有最近刚刚开始拆迁的和平村“女人街”的部分商户。富春商场业主之一史小姐说，最近从和平村“女人街”过来咨询租铺事宜的商户特别多，一位做皮鞋生意的商家原本有意进入商场，但却因商场糟糕的环境而望而却步。 业主自救欲集中“散沙” “三个和尚没水吃，这就是富春商场的现状。”富春商场业主委员会主任李源北总结商场多年来一直无法正常运转的原因，就是业主思想不统一。由于产权分散于各个业主间，商场的任何举措只要有一位业主不赞成，事情就办不成。 去年年初，由部分业主合议撰写的《关于尽快盘活富春商业城的报告》，交到了昆明市政府。很快，有关领导作出批示，在五华区大观办事处的组织下，按照法定程序召开了商场业主大会，并产生了相应的业主委员会。委员会负责组织对商场的管理及招商工作。 李源北说，目前有30余名业主已主动把空置或临时出租商铺的钥匙交给了委员会，而临街的部分铺面业主却始终拒绝“大一统”的经营方式，并为此曾大打出手。“还有很大一部分业主由于人户分离，长期失去联系，给招商工作造成了困难。”目前，委员会正在努力联系商场的其余业主，召开业主大会，商议商场的招商问题。 整合经营才能共赢 商场要统一运作，仅靠业主委员会解决不了问题。李源北说，下一步的设想是由所有业主共同成立一个富春商场有限公司，通过公司把分散的商铺集中起来，统一管理。通过这种方式，业主们可对商场作综合规划，租金统一调控，真正把商场“管”起来。 对此，云南大学经济学院院长施本植教授表示，对于富春商场这样一个有着若干产权的商场，经营者对自己的产权有处置的自由，发生意见不统一的情况在所难免。但从效率优先的角度，商场应该走产权整合的道路，才能把资源优势充分发挥出来。 商场整合靠的是市场，一方面可由商家通过产权交易把所有商铺集中，这样既有利于商场做大做强，又明晰了产权，商家有回报，业主也能分享利益；另一方面也可由业主成立公司，公司可以通过买断产权、业主入股等多种方式把商场资源整合起来，实现市场的整合。
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