从此次修改内容看，商品房预售行为受到了层层管制，除了通过商品房预售许可证进行严格限制和对违规行为的加重处罚外，针对屡屡发生少数开发商在预售期房时的宣传承诺不兑现，交房时的规划设计、小区景观、户型结构等大大“缩水”的现状，修改后的《条例》以法规形式明确了购房者要求开发商在销售合同上写明相关承诺的权利。

　　购房者有权写进合同
　　
　　对于房地产广告、楼书等宣传资料，很多开发商都会注明只是“邀约”而非“承诺” ，强调最后以政府文件和购房合同为准，由此规避今后可能承担的法律责任。昆明近年来也发生过关于的地产广告纠纷……前不久，本报刊发了《对付伪宣传 买房请留证》一文，文中预见，随着购房者维权意识的增强，开发商的广告、楼书将再难随意忽悠消费者。10月26日，昆明市第十二届人大常委会第六次会议上，经过常委会两次修改、审议，《昆明市城市房地产交易管理条例（修订）》顺利表决通过，其中特别强调对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。

　　房地产交易安全性提高

　　这是《昆明市城市房地产交易管理条例》自1999年颁布实施以来的第二次修改，也是内容增加、删减和修改较大的一次。“目的主要是针对近年来房地产交易活动中出现的新情况、新问题，需要根据国家新的政策规定，对《条例》进行补充完善。”日前，在采访中，昆明市人大法工委副主任寸东这样介绍。据了解，在本次修改中，商品房销（预）售、广告宣传、配套设施、房屋质量等热点问题被首次以法规形式固定下来。

　　人大法工委寸东副主任介绍，《昆明市城市房地产交易管理条例》自1999年颁布实施，2004年进行了第一次修改，本次修改为第二次，表决通过后，近日将上报省人大常委会审查批准。寸东表示：修改《条例》的目的在于规范和维护房产交易秩序，保护交易当事人的合法权益，改善居住环境，换而言之，交易双方的安全度都将有提高。《条例》中许多新增的部分是在学习外地经验基础上，根据本地实际情况而制定的。

　　对于《条例》修改的必要性，在常委会四次会议上，昆明市房管局局长张天昶所作的阐述认为：经过2004年的修改后，国家、省先后制定颁布了一些新的法律法规，特别是《行政许可法》颁布实施后，《云南省城市房地产开发交易管理条例》也进行了相应修改，对房地产交易管理作了新的规定。按照法制统一原则，需要对《条例》与上位法相抵触内容进行修改，需要根据国家新的政策规定，对《条例》进行补充完善，使其更具有针对性、可操作性和地方特色。

　　无许可证发布广告要罚款

　　“修改后的《条例》取消了房屋租赁许可和已购公房上市面上交易的准入许可，不再核发《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》和《已购公房上市交易准入证》。同时对原条例中与有关上位法（如民法、合同法、担保法等）规定不一致的个别条款作了修改删减。”寸东副主任介绍。

　　行政许可法颁布实施后，原《条例》中涉及的《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》审核发放和已购公房上市准入的内容，与行政许可法存在抵触，为了使相关规定一致，此次在《条例》修改中删除了原条例中的五个条款，同时也增加了部分新内容。

　　记者注意到，在此次增加的内容中“商品房预售许可证”被多次重点提及，其中如：办理商品房预售许可提供的材料应当真实、合法、有效的要求；预售商品房所得款项应用于该项目的工程建设；未取得商品房预售许可证不得发布商品房预售广告,违者除没收违法所得外，还将处已收取的预付款1%%以下的罚款等。其次，针对消费者利益的销售定金、配套设施建设、房屋质量等问题也作了明确规定。“新增内容较多，具体条款也更具有可操作性。”寸东副主任表示。

　　□开发商访谈

　　俊发地产关德明：规章不执行 企业做不大

　　此次通过的这个《条例》中针对开发企业所制定的条款，一部分是企业一直在严格执行的，一部分是第一次看到的新规定，比如商品房预售许可证涉及的申请办理、广告刊登、向购房人出示等环节是原来一直执行的；而配套基础设施和配套公共建筑与住宅建设项目统一规划，同步配套建设、验收、交付使用，这是第一次作出的硬性规定。

　　我个人认为，用法规的形式把配套建设问题固定下来这样很好。因为没有法规约束，有的企业就可以钻空子，房子建好了，配套却没完成，或者直接没有配套，赶着交房结果绿化没做，本来会所里该有的设施后来没有，能省则省，这些情况在以往是发生过的。其实说到底，这样做的结果伤害的不但是购房者，开发企业的损失往往更大。一个企业要长期发展，将企业品牌做大，只一味急功近利是不行的，而严格遵守规章制度、严格贯彻规划要求，将产品做精做细才能成就百年企业。

　　昆明万达黄国斌：配套设置同步建设影响不大

　　《条例》的最大意义在于用法规的形式硬性规范了交易双方的行为，不单单是消费者受益，双方交易行为的安全度都得到了提高。市场和行业的规范要求大家都遵守规章，照章办事，这样操作起来更有利、更规范，更安全。

　　感觉“配套基础设施和配套公共建筑与住宅建设项目统一规划，同步配套建设、同时验收、同时交付使用”这一新规定对开发企业来说不应该造成很大影响，因为规划之初，开发商就已经知道自己要做哪些配套设施，有哪些成本需要核算，所以不会导致成本增加，惟一的就是严格按规划实施，这对于成熟的开发企业来说不是很大的问题。

　　对广告方面的要求，在《条例》中有了更严格的规定，原来将具体数字夸大，明示的内容没的落实，如绿化率、容积率、湖面大小、广告承诺等内容与实际不符的情况常会发生。有了法规的硬性制约，这类问题应该有好转。存在变数的不上广告，写进广告的也同时写进合同，具体数字明细、清晰是企业赢得信誉的关键。

　　□律师视点

　　云南世方达律师事务所杨文泉：让购房者明确自已的权利

　　“对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。”这一条对开发商有影响，它以地方法规的角度明示了交易过程中开发企业与购房者之间的法律地位平等，而并不是开发商作用强势方，规定什么购房者就只能照做，但从条例本身看，这个规定是一个必须在双方自愿的情况下才能完成的条款，而不是必须执行或带有处罚性的执行条款。

　　广告和宣传资料加进合同，在实际交易中大多数开发商是不会同意的。比如我们要求开发商将小区平面图、楼书等作为合同附件，但因为其中有“水份”，到小区落成时规划会有变化，所以开发商是不愿将其加进合同的。《条例》在具体条款中作了明确规定就明示了购房者的权利，让其在法律保护下维护自己的交易权。

　　□条例链接（部分）

　　第十五条 商品房预售实行许可制度。凡在昆明市除东川区外的市辖区范围内进行商品房预售的房地产开发企业，应当向市房产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。在上述范围以外进行商品房预售的房地产开发企业，应当向当地县级房产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。

　　房地产开发企业申办商品房预售许可证，应当具备以下条件：

　　（一）取得营业执照和资质证书；

　　（二）取得国有土地使用证；

　　（三）持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证，已签订工程施工合同；

　　（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（五）已拟定商品房预售方案；

　　（六）提交的材料真实、合法、有效。

　　房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当在规定时限内开始销售商品房，并按国家规定到商品房所在地的国土资源行政主管部门备案。

　　第十七条 房地产开发企业取得商品房预售许可证方可发布商品房销售广告，并在广告显著位置载明商品房预售许可证号和发证机关。广告和销售活动内容应当真实、准确，不得有误导、欺骗行为。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。

　　第十八条 房地产开发企业预售商品房时，应当向购房人出示商品房预售许可证。

　　房地产中介服务机构受委托代理销（预）售商品房的，应当取得房地产开发企业的委托书。代理销（预）售商品房时，应当向购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。未取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。

　　房地产开发企业预售商品房所得款项，应当按规定或者合同约定用于该项目的工程建设。

　　第十九条 房地产开发企业取得商品房预售许可证销售商品房时，向购房人收取定金的，应当签订协议。

　　第二十条 房地产项目应当按照建设工程规划许可证规定的建设位置、建设规模和附图、附件要求开发经营。新建居住区配套基础设施和配套公共建筑应当与住宅建设项目统一规划设计，同步配套建设，同时验收，同时交付使用。

　　第二十一条 房地产项目竣工后，应当经规划行政主管部门验收合格，报建设行政主管部门备案并完善相关手续，方可交付使用。

　　第四十六条 房地产开发企业未取得商品房预售许可证非法或者变相预售商品房的，由房产行政主客部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%%以下的罚款。未取得商品房预售许可证发布商品房销售广告或者未按规定发布商品房销售广告的，由工商行政主管部门依法查处。

　　第五十条 房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，骗取商品房预售许可证的，由房产行政主管部门责令停止预售、注销商房预售许可证，并处3万元罚款。