云南房网论坛 - [置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？

论坛首页 » 业内论坛 » 谈房论市 » [置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？

RSS

WAP

主题：[置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？

统计：回贴：1 阅读：360 最后更新：2008年5月9日 10:12:40

树状浏览

关注主题收藏主题

标题：[置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？上一主题下一主题

看房服务

等级：电梯公寓
精华：0
帖子：388
积分：1133 分
体力值：1152 点
魅力：1151 点
在线时间：360小时
注册时间：2007年3月2日
最后登录：2008年7月4日

鲜花(0) 鸡蛋(0)

[置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？

　　昆明的现房“藏”在哪里？

　　一环：
　　改造型小户型楼盘居多
　　从区域分布来看，一、二环区域以及北市区是目前现房楼盘相对集中的区域，这3个板块共有近20多个楼盘有现房存量。
　　其中，一环路区域的7个现房（含准现房）楼盘仅能贡献出100余套现房房源(上月开盘的东陆座，目前38平米小户型仅剩2套)，数量非常有限，物业类型大多是以东陆座、糖果公寓、太龙公馆、米拉星座等为主的改造型物业，尽管区位不错，但价格昂贵。如位于翠湖边的太龙公馆一套面积约60平米的跃式小户型开价就要105万元，位于宝善街的南屏时代小户型商务公寓，起价就要9800元/平米。不过，位于一环旁的永明溪苑盘量虽小，但该项目是一环区域少有的多层公寓，约40套左右的现房存量给购房者提供了不小的选择余地，5500元/平米的均价算是一环“超市价”了，意欲置业一环区域的购买者不妨趁早下手。
　　业内人士分析，一环区域历来是昆明楼盘价格高地，土地的稀缺性也让该区域楼盘价值更显弥足珍贵，就在本周一，一环区域的莲花池四宗小型地块（总面积79亩）“打包”拍卖，引发数家房企像牛皮糖一样死粘着进行了长达51轮的竞价鏖战，最终以高出起拍价2.2190亿元收场，从侧面也印证了一环区域楼盘价值不可动摇。

　　二环板块：
　　现房均价涨幅较大
　　自去年日渐活跃的二环路板块目前在售楼盘以期房为主，但仍有约150套现房供选择，这些房源分布于时光俊园、中产风尚中心二期等楼盘中，值得关注的是，位于关上的宝海明珠也是今年年底交房的楼盘，不过项目还未开盘（预计本月底开盘），32到58平米的小户型比较适合单身族。
　　二环路板块因盛高大城、金色俊园、银海领域等新盘暗自搏杀，促使二环房价被整体拉高，“多米诺”效应对现房房源价格的影响亦表现明显，如时光俊园7400元/平米的尾盘均价比开盘价几乎翻了一番，而中产风尚中心二期6800元/平米的均价已非一期项目所能同日而语。
　　整体来看，未来5年内，二环沿线城中村改造将为该区域带来新盘增量，而“城中村”的改造难度和二环沿线土地市价的不确定性，使得在售楼盘（包括现房）的房价表现更显微妙，不过目前形势看，二环路板块整体房价仍看涨。

　　北市区：
　　留的都是珍藏版
　　而北市区随着生活配套和商业设施日渐成熟，社区氛围浓郁，房源相对充裕，即将交房的云岭天骄、实力郡城以及已交房的江东好世界、大成蔚蓝时代、银河星辰花园、都市枫林等楼盘共有近400套房源供购房者好好饕餮一下。其中不少房源并非前面客户挑剩下的，而是开发商有意保留的珍藏版单位，像大成蔚蓝时代、银河星辰花园这样的现房楼盘，其剩余房源无论户型、朝向、楼层均是楼盘中的“优质”产品。
　　不过，这个现房价格不低，小户型房源均价基本在6000元/平米以上，其中，云岭天骄小户型公寓占据社区的优势地段，售价已达6500-8000元/平米（按套内面积计算），单价堪比别墅，北辰财富中心CD商务公寓起价也要6750元/平米，江东好世界剩余的100多套房源均价为6090元/平米。
　　相比之下，实力郡城、大成蔚蓝时代、银河形成花园现房均价要相对温和一些，但基本上都只剩大户型。大成蔚蓝时代均价4900元/平米，而紧邻的银河星辰花园也做出及时反应——在一个月前将4200元/平米的销售均价上调了500元/平米。

　　其他区域：
　　“大户型”是现房主流
　　除上述区域外，西市区、世博板块、滇池路板块、广福路、东南板块等区域也有现房可淘，但基本上都是以50万元以上的大户型和百万级别的别墅产品为主。90平米以下的现房房源难觅踪迹。
　　西市区楼市将通过下半年的森林湖、中晟溪城、都市春天、新域盛景等新盘“升温”，目前可淘的现房房源只有傲云峰、丽阳星城等少数几家。世博板块、滇池路板块、东南板块同样以大户型的别墅、洋房现房为主，其中，同德极少墅一期剩余的几套别墅现房已并入二期销售，云大知城洋房、别墅已封盘，待调整出新的销售策略后再上市发售。而采莲郡将其精心打造的样板房和盘推出，这些样板房细节非常精致，也是各栋视觉、景观、采光最佳的位置，喜欢一步到位的购房者不妨去看一看。

　　值得注意的是，自去年下半年以来，无论一、二环路板块还是南北市区，还是广福路等板块，昆明整体房价都在上扬，最明显的去年三季度昆明房价平均每月上涨了300元/平米。据业内人士分析，这样的波动是盘量减少、刚性自主需求双重作用的结果，但从整个昆明楼盘价格走势看，主趋势较为平稳。

　　如何淘现房？
　　买现房不存在期房那么多的变数，不存在烂尾风险。那么，如果你下定决心要买现房了，那么接下来该如何去选一套适合自己的现房呢？
　　实际上，买现房也是一次验房的过程，买房验房一次完成。对此，昆明久居整验房咨询服务有限公司验房师曹师傅给出了“看小区”和“看室内”两方面的建议。
　　【A】看小区
　　现房买后即可入住，小区现有周边的配套直接影响业主入住后的生活质量，因此建议购房者在选房之前多到现场观察一段时间，弄清住宅小区的方位和所处环境质量。
　　1.小区外部环境。
　　路况及周边公共交通设施对于业主上班出行等是否便利；小区周边是否有菜场及商业网点设施，是否满足正常生活所需；如果业主家中有孩子还应重点考察一下周边都有哪些学校及学校口碑等等；再有医疗机构、体育场所、小区周围有无噪声及污染等也都列入考察范围之内。
　　2.小区内部环境。
　　小区规模及社区氛围等是否符合购房者的性情；是否有足够的绿化；楼栋距是否影响采光、小区内路况是否能做到人车分流，小区围墙的高低及小区的私密性等。
　　【B】看室内
　　1.看房顶是否漏水、墙面是否渗水(因为电线安装在墙体内，墙内潮湿，容易引起墙体导电，非常危险)。
　　2.看房屋楼层之间的高度，如果天花板过低，会使人感到压抑，同时严重影响采光，此外，楼下的业主也很容易听到楼上业主搬动家具时的嘈杂声，影响正常的生活作息。
　　3.看墙上、墙角是否有裂缝，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹。
　　4.不要只看厅堂，还要看卧室、厨房、卫生间，注意水龙头是否通水，下水道是否堵塞。
　　5.看内部布局是否合理，如客厅多面开门，不适摆设家具；另外还要注意墙体是否隔热、隔音良好，下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
　　6.如果是已经经过装修的房子，那装修情况也要重点查看，如墙体是否散发出刺激性的气体，是否容易脱臼，地砖铺的是否平整，电线、插座是否为次品或不合格产品，电气线路的安装是否符合规范。如果小区内已经有业主入住，要向已入住的住户询问，或者登陆项目的网站论坛，认真听取老住户的亲身感受，会得到意想不到的收获。
　　现房的投资攻略
　　在大多数人看来，与其在沙盘面前听置业顾问“纸上谈兵”，不如“现货交易”求个放心。这其中，能与投资、增值联系紧密的改造型公寓和新兴区域的现铺值得关注。
　　酒店式公寓投资有前景
　　昆明目前的现房房源中，包括了一些经过旧房改造的酒店式公寓以及带精装修的小户型物业，东陆座、糖果公寓、太龙公馆、米拉星座、果壳中的宇宙、双龙逸品等均是“改头换面”后新生的住房投资两相宜的酒店式公寓产品，而江东好世界则是精装修小户型物业。在整个昆明投资环境日趋提升完善的过程中，该类物业的投资前景逐步明朗。
　　此外，这些楼盘占据了昆明极具升值潜力的商业地段，并把小户型、商务式投资型物业和酒店式管理三者相融合在一起，属于灵巧型投资楼盘。交通、购物、工作倡导便捷效应，在整个昆明主城房价攀涨形势下，投资此类楼盘应该是一个很划算的事。
　　不过，购房者在购买这类经“改造”过的精装修物业时，对现房细节（包括精装房的材料细节）要多留个心眼。对此，昆明久居整验房咨询服务有限公司的验房师曹师傅提醒购房者，购买现房毛坯房，要更多关注粉刷、门窗、层高、漏水等，而精装修房则除了关注隐蔽工程外，还要关注功能上的问题。比如，不少改造型物业多由酒店改造而来，先前并没有厨房空间，而是改造后新增的功能，所以在选房时要关注厨房的位置、排烟通道是否会对于日后生活、工作造成影响，除此之外，还应关注开关的位置设置是否合理，房间灯光是否够亮、墙纸好不好看等细节，这些细节一旦忽视，很容易在购买后成为闹心的祸源。

　　新兴区域现铺值得关注
　　在目前股市风险和变数不断加大的前提下，不少投资者已陆续将资金投入商铺投资领域，那么，昆明还有哪些现铺可供投资者赢取丰厚收益呢。通过记者调查，呈贡新城的米兰·邻里天地、广福路板块的广福商业中心、官南大道的邦盛国际茶城、滇池路板块的滇池新天地等均是不错的现铺。
　　众所周知，呈贡商业目前正处价值洼地，商业投资很有空间，而米兰·邻里天地作为呈贡首次发售的商铺，在很大程度上填补了呈贡商业空白，素有“呈贡第一铺”之称，目前已引来5000余投资客觊觎，商铺发售也别出心裁，采取竞价销售模式，据开发商昆明春融房地产开发有限公司售楼部经理冯志恒透露，米兰·邻里天地将定于本月下旬举行6场竞买会，所有商铺均实行按套销售，一套一价，最便宜商铺约40平米，底价约31万元。
　　广福路板块的广福商业中心目前也推出面积约30000平米的商街项目（分为独栋商业楼群、联排商街、转角商业楼三部分），为30-3000平米的复合型体验式情景街区，目前该项目实行现铺招租，由开发商统一招租，最长租期为10年，前3年更有大幅优惠举措。而与广福路对接的官南板块，邦盛国际茶城已于上月试营业，目前已有200多家品牌茶商入驻（商铺租金为40—50元/月/平米），据邦盛国际茶城招商部经理胡云波介绍，项目将从本月开始进行剩余现铺的招商工作，而滇池新天地作为典型的公园商业形态，将于今年8月份建成，亦是一个值得关注的现铺投资经营热点。

　　现房的实景之利
　　为什么要买现房？因为现房更符合市场交易规律，“一手交钱一手交货”，购买到手的现房既可避免房屋质量问题又少了漫长的等待，让人买了安心、放心又省心。但这并不意味着现房就完美无缺。事物都有两面性，要辩证来看，购买现房也不例外。购买现房还是需要考虑好几个问题，想好了再买也不迟。
　　理由一：避免房屋质量问题
　　但凡购买期房，心理的落差往往伴随交房入住时刻一同产生。例如昆明南市区某楼盘交房时水、电、煤气、有线电视甚至可视对讲系统都未开通，此外，房屋延期交房、面积缩水、卫生间防水性能差等一系列问题也接踵而至，业主遂请验房机构验房“维权”；北市区某别墅楼盘，一期交房时绿化、路面等景观尚未完工，一期业主拒绝接房，最后经双方协商，一期业主不得不拖后2个月与二期业主一同收房。最近一个事件则发生在北市区某高层楼盘交房时，实际面积比合同约定的多了1平米，强制业主签补充协议交5000元才肯发钥匙。“不小心”增大了房屋的面积，最终由业主买单，多交出来的数百万元成了开发商新增的“红包”。
　　相比之下，购买现房则少了漫长的等待，只要看上的房子，买了随时可以根据自己的时间来安排入住。
　　理由二：现房更直观
　　买期房，看到的是户型图，听到的是规划，参观的是样板间，具体将来自己的房子是什么样？留给购房者的只剩想象。期房与现房哪个更有保障？哪个才是自己真正想买的房子？
　　同德极少墅相关销售负责人告诉记者，与期房相比，现房实景更容易刺激消费者购房冲动。“现房周边的环境、配套设施，室内的规划、格局、结构都一目了然，看得见摸得着。对于没有多少买房经验的人，买现房比期房更实际，户型是否合理实用、通风采光是否好等问题不是靠看户型图听售楼员讲解就清楚的，只有亲自到房子里去看一看，才知道房子是不是自己想要的。”
　　事实上，现房发售取得佳绩的实例在昆明楼市比比皆是，同德极少墅开盘成交80%，尾盘销售的云岭天骄，新近呈现的现房实景大大激发了购房者消费欲望，在春季房交会上签单20余套，剩余房源所剩无几。
　　理由三：少了漫长的等待
　　所谓漫长的等待，除了交房延期，一些期房销售楼盘延后发售等因素也干扰了购房者的置业计划。小杭大学毕业后在昆工作已3年，打算在这里长久发展事业，经过打探，准备买西市区某高层跃式小户型楼盘（期房）用作婚房，但开发商让她交了5万元定金选房后随即沉默了近一年，期间没有签署任何购房协议，究竟何时签，何时可以办理按揭，没有回音。其间又听他人说开发商是因为资金链紧张，遂以收定金方式集资，让她心里既没底又焦虑，与售楼部人员多次理论也没有得到一个准确的签约日期，望着交了定金的期房成型遥遥无期，而周围比这好的房子“排队”开盘，有的开盘后拎包即可入住，性价比也不赖，小杭心里也是五味杂陈，安排好的婚期总不能也跟着往后推吧？最近，开发商终于告知她可以签合同办按揭了，而项目竣工还得等上一段时间。小杭结了婚，还得拿租房当婚房，心里自然郁闷不已。

　　现房的尾盘之弊
　　理由一：尾盘选择空间小
　　从记者统计的现房房源（如图表）看，目前昆明处于现房（准现房）销售期的楼盘基本是尾盘发售，多数楼盘剩余房源不多，有的仅剩1、2套。因此购买现房的选择空间要比买期房的人大大缩减。这意味着，消费者最终选择的户型并不适合自己。会碰到诸如房型不正、楼层过高、面积过大、朝向欠佳等问题。
　　这时就需购房者自己权衡了，如果接受不了无法成交，可以再寻机会。但如果接受得了，比期房多花几万购买的房子最后发现并不是最适合自己的，就显得饥不择食了。所以在购买现房的时候，消费者往往会处于一种两难的选择。
　　理由二：价格涨幅较大
　　房价历来是对购房者下单的决定因素之一。从去年年中开始，昆明楼盘均价涨势迅猛，也是涨幅较甚的一段时期——去年年中“破4”，年末“破5”。加之市场房源量的缩减、政策施压以及期房变现等因素影响，使得这期间发售的多数楼盘涨幅超过20%。而目前昆明在售的现房房源恰恰赶上了这一房价大跨步阶段，其中，涨幅较大的如时光俊园、华都等，其中，时光俊园剩余的10余套现房房源均价已达7400元/平米，属于二环区域的高价房，涨幅几乎是开盘价的一倍。而华都也借广福路升温之势，水涨船高，目前一期（今年11月交房）均价达到4700元/平米，比1年前的开盘价整整上涨了1500元/平米，现在买一套100平米的三房要比一年前多花15万元，一年光景“人是物非”。因此，购买现房也是对消费者财力的一大考验。

　　理由三：二手新房手续难办
　　在记者“淘宝行动”采访中，玛雅房屋水映长岛店的一位负责人介绍，目前昆明市场上出售的现房并非第一次销售。而是投资客在期房阶段买下，待楼盘交付后将自己名下的房源再度出售。虽然此类现房表面上看仍属新房，但本质上已属于二手房交易的范畴。“这样一来，购买此类住宅所要办理的过户登记等手续，要比直接从开发商那里买房复杂得多。而且还存在一定风险。”这位负责人告诉记者，尽管有5.5%的营业税压住了这部分投机行为，但这种压力很轻易地反压到急于购置现房马上入住的买家头上。
　　最让记者记忆犹新的一个案例是，3年前一对新婚族在春之城交房一周后通过二手中介花40万元买下一套顶层带花园露台的100多平米房源，而投资客在期房买入时仅花了29.5万。差价10.5万元。因是首次置业，这对小夫妻什么都不懂，在办理过户登记期间还被中介追要了1800元所谓银行“代办费”，且无发票凭据，真真切切经历了一场“囫囵阵”。

　　购房者的
　　“现房误区”
　　只要认真“淘”，现房也有“宝”
　　现房并不是人们想象的那样都是别人挑剩下的不好的房子，其实只要你多选多看，也可以买到自己称心如意的房子。目前昆明在售的一些现房（准现房）部分是已经交房入住的项目，只是当时没有卖，而是等到现在才卖，这些房子虽然较原来的价格有点高，但相对于目前在售的期房项目，价格还是比较合适的，另一方面，这些现房房源因开发的时间相对较早，都是2006-2007年前后开发，大多位于相对较好的位置。比起目前在售的期房楼盘动辄三环开外的距离，性价比优势要直观得多。

　　相关链接
　　买现房
　　要注意什么
　　随着时间的推移，一些期房变成了现房，买房人购买现房要注意什么呢？
　　首先要搞清什么是真正的“现房”。据介绍，按国家销售“现房”的规定，只有已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售不需要查看“五证”，而是要查看“五证”外的另外“两证”——“土地使用证”和“房产证”，签合同也不是必须使用《商品房买卖合同范本》。购买这种房子，对买房人有利的是可以做到眼见为实，但买房人的眼光可要敏锐点，千万别心血来潮，买错了反悔就难了。
　　没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，买房人除了要查看预售许可证外，要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上存在某种误解。买房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。还有一种情况，就是“尾房”，房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。（都市时报）

发表于：2008年5月9日 09:55:49

咸

等级：电梯公寓
精华：0
帖子：200
积分：-2147483219 分
体力值：430 点
魅力：430 点
门派：东方青龙
在线时间：190小时
注册时间：2007年5月25日
最后登录：2009年7月2日

鲜花(0) 鸡蛋(0)

回复：[置业航向] 淘房！昆明的现房“藏”在哪里？

一看你就是一个房托

发表于：2008年5月9日 10:12:40