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主题：[视点] 糖果公寓的投资困局

统计：回贴：1 阅读：704 最后更新：2008年4月24日 15:16:06

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标题：[视点] 糖果公寓的投资困局上一主题下一主题

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[视点] 糖果公寓的投资困局

糖果公寓是一个投资型的改造酒店公寓，位于一环内白云路附近，近日以“投资，一次返三年租”广告吸引了投资者，（《房地产广告发布暂行规定》明确指出，房地产广告不得含有“投资回报”的字眼），一个房产是否值得投资，用合理的参照系进行对比，就能得出客观结论。

买来自住：房价比水晶俊园二手房贵

糖果公寓共有六层，每个楼层都有各种面积户型的房源，全部为28到64平米的小户型，32平米的较多。最便宜户型是几套28.83平米的，总价16万，按套卖，只算总价，不算均价。

以28.83平米朝向较好的东面户型为例，总价21万左右，算下来，这套户型的价格是7284元/平米，其中包括装修。

与糖果公寓位置相近的水晶俊园的二手房房源中，以17楼的73平米为例，精装修，48万，算下来6575元/平米；15楼朝南的40平米，高档装修，27万8千，算下来6950/平米。事实上这样对比并不合理，水晶俊园是这个片区的标志性建筑，无论从位置、名气、质量、美感、配套各方面，糖果公寓都无法与水晶俊园相比。更何况，水晶俊园是全产权房，有70年产权，糖果公寓是商业改造项目，产权只剩38年。

而另一个位置相近的小城故事B座也是改造型物业，以一套17楼的精装二手房为例，81平米，47万5千，算下来5864元/平米。即便是小城故事，外观、建筑质量、产权、位置也都比糖果公寓优越的多。

糖果公寓的公摊超过2０%，甚至比电梯住宅的公摊还要大，得房率低。配套费13000元左右，几乎够装修费了。

因为是商业项目改造过来的物业，建设之初并没有考虑厨房、贮物空间等家庭必备的功能，糖果公寓的户型并不适合居住，不管是居住还是出租，糖果公寓都存在二次装修的必要。

另外，因为是土地性质是商业用地，所以，如果按揭购买的话，首付最少50%。

至于产权的问题，糖果公寓告诉消费者，如果使用年限到了，这需要业主付数量不多的换证费即可，事实上这也是以偏概全、偷换概念。

买来投资：酒店公寓的竞争力不够

糖果公寓共有六层，1楼是商铺，2楼和6楼为自住，3、4、5楼投资型的酒店，购买3、4、5楼投资型的酒店的，可以立即返还购房者36000元（按每月1000元，三年的时间来计算）的租金，并需要与指定的酒店管理公司签订一个为期十年期限的合同，你所投资的房间在十年里将全权由该酒店管理公司打理，三年以后，第四年起开始每年年头付房租，第五年开始每年递增10%的租金。

按理说，这样的规划颇有道理，显示了开发商的部分诚意，首先统一规划，划出用于经营的楼层，这便于统一管理运营，避免了住户和流动性强的租户混住而产生的种种隐患，糖果公寓在购房之初，就用合同的形式将经营权和产权分开，这可以避免个别业主的个别行为影响整体收益，而三市街上的金碧辉煌和鸿城赛特，正是因为个体业主利益与整体商业运营无法协调才一度陷入困境，在一个综合性的商业项目里面，分割后的产权和经营权无法分离是一个大隐患。

看起来，能想到的风险，都在销售之初就想到了，能规避的风险，都尽量规避了。而问题恰恰出在糖果公寓的定位——酒店公寓上。靠连锁酒店公寓的模式，支付投资者高额的租金，在昆明并不容易。

酒店式公寓兴起于近几年，现在，在上海沙龙、阳光A版、傲城、小城故事、东一区、摩玛公寓、集大广场、和平盛市、创意英国、速8等等，几乎所有位置好的小户型，都有这些酒店公寓的身影，酒店公寓以比星级宾馆低廉的价格和家庭式的设施分流了部分星级酒店的客源，成为一个新兴行业。

但是近年来，小户型住宅陆续交房，酒店式公寓如雨后春笋般，经济型连锁酒店之间的竞争加剧，开始呈现疲态，格林豪泰酒店董事长徐曙光也认为，目前的经济型酒店发展过快，背离了其发展的正确轨道，太多的经营者和投资者的不理性已经造成了该行业的泡沫。最近有消息说，如家、7天等国内著名经济型酒店将进入昆明，昆明已经遍地开花的经济型酒店更应该谨慎。

以靠近火车站的上海沙龙为例，有三家酒店经营公司各自经营着若干套房源，在上海沙龙交房之际，三家酒店经营者以每月600到1000元收购业主房子，要求业主按标准间要求装修和配家具，但是去年初，三家公司停止收房，因为“房源太多了”，以一套55平方房间为例，配有冰箱等电器，有宽带，一般可卖80元到120元/天，平均下来，一个月有20天的出租率是比较好的，收租金共1600元到2400元，除去人员工资等费用，一套55平方房间每个月的收益平均有1000元到1500元。

糖果公寓如果定位为酒店公寓，缺点马上就会显现，没有酒店大厅，各方面配套不完善，不能像大部分酒店公寓那样能做饭、洗衣服，而能否做饭、洗衣服是吸引长包房的一个重要因素，再一个，糖果公寓既不像上海沙龙那样靠近火车站有大量客源，也不像阳光A版、傲城那样位于主要路段边具有标志性方便客人寻找。

还有一个致命的缺点是户型面积太小，而以上提及的酒店式公寓大部分面积在50平米左右，住起来舒服，能吸引回头客。而糖果公寓比酒店标间要小的多，它所承诺的30平米左右的户型，每个月租1000元，这是比较难的。

糖果公寓离真正的酒店式公寓还差很远。从这个客观现实出发，它返租比例过于理想。

糖果公寓承诺，前三年租金一次性付，第四年起开始每年年头付房租，第五年开始每年递增10%的月租金。事实上，如果按照每年递增10%的比例，到第10年（即返租的最后一年），收益是第四年的1.77倍，如果每年递增10%这个假设成立，到了第38年，就是产权的最后一年，总收益应该这样算：36000＋12000＋12000×（1.1＋1.1的平方＋1.1的3次方＋······＋1.1的34次方），结果竟然高达320多万，这是不可能的。

一套房产，如果15年内收回房价，就是一项成功的投资，糖果居然用11年就收回投资了，要说这并不是不可能，问题是出在算法上，常识告诉我们，未来的不可知的世界里，有太多的不可预测，我们只能无限接近这个真理，而不能事先设定它。（覃岭）

发表于：2008年4月24日 11:57:04

ngce23

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楼主分析的很好！顶一下！

发表于：2008年4月24日 15:16:06