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主题:[覃岭] 昆明老街的投资真相
统计:回贴:4   阅读:759   最后更新:2008年5月8日 09:25:51
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标题:[覃岭] 昆明老街的投资真相
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#1
[覃岭] 昆明老街的投资真相


地段凶险


“购买200平米,首付400万,贷款1200万,30年还清,按现在的利率下限,每月要还77079元,每年要收100万租金才能保本,有人愿意一年花100万租200平米的铺面吗?况且这铺面的实际可用面积只有100平米多一点”。


以上是网友算的一笔账,这算的天价商铺指的就是昆明老街——昆明目前最贵的商铺,


事实上,这样的算法是有问题的,因为商铺贷款,首付的比例至少要五成,而且年限也不可能有30年那么长,事实上,如果贷款购买这个昆明最贵的商铺,资金门槛要远远大于以上网友所料想的。


昆明老街由之江置业改造开发,包括900年来留下来的文明街、文庙街、正义西街等10条街道,历经5个年头,从去年开始正式销售,其中的正义西街商铺平均每平米8万元,得房率52.7%,公摊47.3%,如果按实际商铺使用面积计算,每平米单价超过10万,昆明铺王在这里产生。


公摊大,埋下纠纷伏笔


在昆明老街售楼部,之江置业的工作人员会实打实告诉你,公摊有47.3%,你的实际得房率只有52.7%,一般来说,商铺公摊20%左右比较常见,但是像这样近一半的公摊还是相当惊人的,创下了昆明公摊的新高。

昆明老街的如此惊人高公摊,主要是因为地下车位面积的摊入,据粗略估算,昆明老街地下车位面积的摊入公摊后,仅此一项,就增加了约25%的公摊,对于这个问题,之江置业的工作人员很讲道理地告诉你,虽然把地下二层车位计入了公摊,但是这个车位将不会再对外销售,是属于所有商铺业主的,如果日后产生收益,将会用于整个物业的维修基金等公共用途,这样的解释听起来合情合理,但是,如果让投资者资金选择的话,相信没有人会选择牺牲商铺面积换来“车位公共收益”,况且这公共收益用于什么地方,业主监管起来十分困难,在某些意义上看,这是一个不平等的霸王条款,消费者虽然有知情权,却没有选择余地。


99年底震惊全国的“昆明胡为民案”中,因为不到10%的公摊,业主胡为民和金泰大厦开发商打官司,结果业主胜诉,开发商败诉。这场官司过后,全国开发商人人自危,昆明人在家门口接受了一场生动的“反摊”教育。现在,昆明老街单方面把公摊提高到一个史无前例的高度,无疑给日后“反摊风暴”埋下伏笔,留下了隐患。


公摊高还存在另一个隐患,如果公摊超过25%,目测都很容易发现,如果按建筑面积收租金的话,租户会很抗拒,买的时候按建筑面积,收租金时却大打折扣,投资者回收投资的时间要延长好多年。


总价高,形成投资门槛的市场壁垒


大部分商铺总价高也是昆明老街让人望而却步的原因之一,正因为如此,昆明老街临街商铺的销售并不如预期火爆,面积大的商铺销售受到影响。


昆明老街地下一层“淘宝街”是所有商铺中平均价格最低的,针对中小投资者,每平米在2万左右,小面积的商铺迅速售完,只剩下两套出口处的面积最大的铺面,虽然单价最低(因为是地下一层,每平米单价为15000到16000元),但是高达百万的总价还是吓退了中小投资者。


老街临街商铺的面积30—200平米不等,最小的铺面售价都在240万元以上,最大的铺面总价达到1000多万元。很大一部分投资者认为商铺总价过高,公摊面积过大,投资成本回收过慢。从四川来昆经商的刘韬认为面积太小公摊过大,会给经营商品的取向带来约束。面积过大,自己的承受能力又达不到要求。


老街营销中心招商部刘春不这么认为,他觉得只要有铺面总价的50%首付款就可以了,投资者在购买商铺后,立即可以和开发商签订一个三年的返租合同,开发商可以根据市场情况,对业主的商铺进行租赁,三年过后,如果业主愿意和开发商继续签订合同,还可以续签,如果不愿意,也可以由业主自己经营。商铺在银行的按揭时间为10年,商铺有50年的产权,如果顺利,12年内就能够收回投资。


在算租金收益的时候,之江参考的数值一般是约1000元/月/平米,来自世邦魏理仕的数据显示,全世界最昂贵的商业街排名中,全球第19位、国内最贵的王府井大街租金在2000—2500元/平米/月。


地段很重要,但迷信地段是愚蠢的


每天20万人流量的昆明只有一个昆明老街,处于昆明第一商圈——三市街商圈内,老街毗邻三市街,与三市街连通起来,可被看作昆明的“王府井大街”,老街既有历史又有现实,集万千宠爱与一身,即使是位于如此黄金的地段,商业从来也不是一帆风顺。


金碧辉煌、仟村百货、鸿城赛特、昆明走廊等无数案例告诉我们,地段是商业成功的必要条件,却不是充分条件。


昆明走廊的地段谁能说不好呢?一个56平米的二楼商铺价格约140万,目前租金水平为4000元/月,照这个速度,此商铺30年才能收回成本,还不如把钱存银行里,即使是这4000元的月租金,还是在返租期内的保证,一旦过了返租期,这个被装修成一个10人座的生意冷清的餐厅包房,能否产出4000元的租金还很难说。


三市街商圈记载了昆明商业的发展的精彩片段,也留下永远挥之不去的伤痛,破败和辉煌一度在这里交相辉映。对于投资者来说,投资成熟的黄金商圈固然好,但很容易升值潜力在销售阶段就被透支掉了,留给未来的投资者的空间很小。


对于地段问题,深圳至祥置业昆明分公司副总经理邓毅敏给出了自己的见解:消费者应更有眼光,并要转变投资思路,不能按传统的地段来论地段,“其实以目前三市街的商铺售价及租金水平来看,其投资收益率并不是很高。”邓毅敏建议商铺投资者关注“三个高成长性”:区域的高成长性、经营的业态的高成长性、经营模式的高成长性。其中,区域可关注昆洛板块、滇池路中段板块、官南板块、北市区北辰板块,这些区域人口基数大,区域发展前景看好;经营业态可关注服装类与快速消费品类,这些经营业态比较能体现投资回报率,一般比传统业态高出3到4倍。


对于这个问题,至祥置业称,地段永远是商业存活最重要的因素,有人气才有商机,在拥有地段根基的基础上,项目后期经营能力也将对商业产生重要影响。就昆明老街而言,项目占据了昆明最繁华的步行街,它一出生就已经具有先天优势,因此在项目的操控上,处理好了后期运营管理,商铺的投资环境和价值就体现出来了,再高的价格,都会被投资者追捧和看好。


这就正引出了下一个问题:昆明老街,你准备好了吗?


招商滞后,教我如何相信她?


昆明老街的售楼部的外墙和宣传资料上,赫然写着“中国百胜餐饮”等品牌商家进驻昆明老街,记者随机挑了两家:青岛摸错门餐饮和成都谭鱼头,将电话打到这两家总店,找到两家负责加盟店和异地开店的经理,青岛摸错门餐饮的负责人很吃惊,说不知道有这回事,她还表示,摸错门开分店一般只在一楼,目前还没有在昆明开店的计划;成都谭鱼头的负责人倒是表示知道这回事,说在昆明老街开分店是昆明一个意向性的加盟商建议的,不过这个加盟商自己还没有正式加盟谭鱼头。


作为一个大型的商业项目,招商先行是常识,比如顺城;正是因为如此,很多经营的好的商业一般都是开发商自己持有物业,进行业态组合和调配,比如柏联广场。


昆明老街的招商滞后,眼看承诺开街的时间一步步逼近,它将无法面对投资者的质问,至祥置业认为,目前昆明老街的商业业态划分还不是很明晰,而经营权及产权分离也存在一定风险,开发商应该保留一部分商业用于自营,以带动整个老街的发展。此外,昆明老街还面临着人们消费习惯改变的风险。以前昆明老街一带经营的业态都是以当地小吃、民族饰品、花鸟鱼虫等为主,其消费都以工薪阶层为主,但昆明老街经营以后,高昂的商铺价格在客观上已不应许低端业态的出现,走高消费路线将是大势所趋。“从原来在这可以1元喝碗木瓜水,到以后有可能要花50元才能喝杯饮料,这需要有个适应期,存在着人们消费习惯改变的风险。”因此该项目的前期定位铺垫十分重要,这将直接影响项目以后的经营业绩。目前股市、黄金等金融理财产品的不景气也对项目销售产生了一定影响,“现在不少投资者的资金都被套牢,无法有一些大的投资动作,如果昆明老街在2005年启动,销售将比现在乐观。”


总之来讲,老街是一个很好的项目,但是不重视软件建设,也会伤及筋骨。


老街是唯一的,老街流淌在昆明人的血液里,不可复制,不可再生,在阵痛中重生的老街,将承载太多的感情与期待,我们期待一个更有活力和生命力的老街诞生,也许,一切都还来得及。   

发表于:2008年4月24日 11:51:50
l6622100

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#2
回复:[覃岭] 昆明老街的投资真相
昆明老街这个商业项目,问题很多.
发表于:2008年4月25日 00:06:48
km1897

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#3
回复:[覃岭] 昆明老街的投资真相
总有大把的白痴会被商用物业套牢的
发表于:2008年4月25日 11:31:30
楼市侃侃

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#4
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除了位置,没什么特别的。
发表于:2008年5月6日 11:25:02
房市1号

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#5
回复:[覃岭] 昆明老街的投资真相
作者好内容!
发表于:2008年5月8日 09:25:51
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