云南房网论坛 - [覃岭] 昆明老街的投资真相

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[覃岭] 昆明老街的投资真相

地段凶险

“购买200平米，首付400万，贷款1200万，30年还清，按现在的利率下限，每月要还77079元，每年要收100万租金才能保本，有人愿意一年花100万租200平米的铺面吗？况且这铺面的实际可用面积只有100平米多一点”。

以上是网友算的一笔账，这算的天价商铺指的就是昆明老街——昆明目前最贵的商铺，

事实上，这样的算法是有问题的，因为商铺贷款，首付的比例至少要五成，而且年限也不可能有30年那么长，事实上，如果贷款购买这个昆明最贵的商铺，资金门槛要远远大于以上网友所料想的。

昆明老街由之江置业改造开发，包括900年来留下来的文明街、文庙街、正义西街等10条街道，历经5个年头，从去年开始正式销售，其中的正义西街商铺平均每平米8万元，得房率52.7%，公摊47.3%，如果按实际商铺使用面积计算，每平米单价超过10万，昆明铺王在这里产生。

公摊大，埋下纠纷伏笔

在昆明老街售楼部，之江置业的工作人员会实打实告诉你，公摊有47.3%，你的实际得房率只有52.7%，一般来说，商铺公摊20％左右比较常见，但是像这样近一半的公摊还是相当惊人的，创下了昆明公摊的新高。

昆明老街的如此惊人高公摊，主要是因为地下车位面积的摊入，据粗略估算，昆明老街地下车位面积的摊入公摊后，仅此一项，就增加了约25％的公摊，对于这个问题，之江置业的工作人员很讲道理地告诉你，虽然把地下二层车位计入了公摊，但是这个车位将不会再对外销售，是属于所有商铺业主的，如果日后产生收益，将会用于整个物业的维修基金等公共用途，这样的解释听起来合情合理，但是，如果让投资者资金选择的话，相信没有人会选择牺牲商铺面积换来“车位公共收益”，况且这公共收益用于什么地方，业主监管起来十分困难，在某些意义上看，这是一个不平等的霸王条款，消费者虽然有知情权，却没有选择余地。

99年底震惊全国的“昆明胡为民案”中，因为不到10％的公摊，业主胡为民和金泰大厦开发商打官司，结果业主胜诉，开发商败诉。这场官司过后，全国开发商人人自危，昆明人在家门口接受了一场生动的“反摊”教育。现在，昆明老街单方面把公摊提高到一个史无前例的高度，无疑给日后“反摊风暴”埋下伏笔，留下了隐患。

公摊高还存在另一个隐患，如果公摊超过25％，目测都很容易发现，如果按建筑面积收租金的话，租户会很抗拒，买的时候按建筑面积，收租金时却大打折扣，投资者回收投资的时间要延长好多年。

总价高，形成投资门槛的市场壁垒

大部分商铺总价高也是昆明老街让人望而却步的原因之一，正因为如此，昆明老街临街商铺的销售并不如预期火爆，面积大的商铺销售受到影响。

昆明老街地下一层“淘宝街”是所有商铺中平均价格最低的，针对中小投资者，每平米在2万左右，小面积的商铺迅速售完，只剩下两套出口处的面积最大的铺面，虽然单价最低（因为是地下一层，每平米单价为15000到16000元），但是高达百万的总价还是吓退了中小投资者。

老街临街商铺的面积30—200平米不等，最小的铺面售价都在240万元以上，最大的铺面总价达到1000多万元。很大一部分投资者认为商铺总价过高，公摊面积过大，投资成本回收过慢。从四川来昆经商的刘韬认为面积太小公摊过大，会给经营商品的取向带来约束。面积过大，自己的承受能力又达不到要求。

老街营销中心招商部刘春不这么认为，他觉得只要有铺面总价的50%首付款就可以了，投资者在购买商铺后，立即可以和开发商签订一个三年的返租合同，开发商可以根据市场情况，对业主的商铺进行租赁，三年过后，如果业主愿意和开发商继续签订合同，还可以续签，如果不愿意，也可以由业主自己经营。商铺在银行的按揭时间为10年，商铺有50年的产权，如果顺利，12年内就能够收回投资。

在算租金收益的时候，之江参考的数值一般是约1000元/月/平米，来自世邦魏理仕的数据显示，全世界最昂贵的商业街排名中，全球第19位、国内最贵的王府井大街租金在2000—2500元/平米/月。

地段很重要，但迷信地段是愚蠢的

每天20万人流量的昆明只有一个昆明老街，处于昆明第一商圈——三市街商圈内，老街毗邻三市街，与三市街连通起来，可被看作昆明的“王府井大街”，老街既有历史又有现实，集万千宠爱与一身，即使是位于如此黄金的地段，商业从来也不是一帆风顺。

金碧辉煌、仟村百货、鸿城赛特、昆明走廊等无数案例告诉我们，地段是商业成功的必要条件，却不是充分条件。

昆明走廊的地段谁能说不好呢？一个56平米的二楼商铺价格约140万，目前租金水平为4000元/月，照这个速度，此商铺30年才能收回成本，还不如把钱存银行里，即使是这4000元的月租金，还是在返租期内的保证，一旦过了返租期，这个被装修成一个10人座的生意冷清的餐厅包房，能否产出4000元的租金还很难说。

三市街商圈记载了昆明商业的发展的精彩片段，也留下永远挥之不去的伤痛，破败和辉煌一度在这里交相辉映。对于投资者来说，投资成熟的黄金商圈固然好，但很容易升值潜力在销售阶段就被透支掉了，留给未来的投资者的空间很小。

对于地段问题，深圳至祥置业昆明分公司副总经理邓毅敏给出了自己的见解：消费者应更有眼光，并要转变投资思路，不能按传统的地段来论地段，“其实以目前三市街的商铺售价及租金水平来看，其投资收益率并不是很高。”邓毅敏建议商铺投资者关注“三个高成长性”：区域的高成长性、经营的业态的高成长性、经营模式的高成长性。其中，区域可关注昆洛板块、滇池路中段板块、官南板块、北市区北辰板块，这些区域人口基数大，区域发展前景看好；经营业态可关注服装类与快速消费品类，这些经营业态比较能体现投资回报率，一般比传统业态高出3到4倍。

对于这个问题，至祥置业称，地段永远是商业存活最重要的因素，有人气才有商机，在拥有地段根基的基础上，项目后期经营能力也将对商业产生重要影响。就昆明老街而言，项目占据了昆明最繁华的步行街，它一出生就已经具有先天优势，因此在项目的操控上，处理好了后期运营管理，商铺的投资环境和价值就体现出来了，再高的价格，都会被投资者追捧和看好。

这就正引出了下一个问题：昆明老街，你准备好了吗？

招商滞后，教我如何相信她？

昆明老街的售楼部的外墙和宣传资料上，赫然写着“中国百胜餐饮”等品牌商家进驻昆明老街，记者随机挑了两家：青岛摸错门餐饮和成都谭鱼头，将电话打到这两家总店，找到两家负责加盟店和异地开店的经理，青岛摸错门餐饮的负责人很吃惊，说不知道有这回事，她还表示，摸错门开分店一般只在一楼，目前还没有在昆明开店的计划；成都谭鱼头的负责人倒是表示知道这回事，说在昆明老街开分店是昆明一个意向性的加盟商建议的，不过这个加盟商自己还没有正式加盟谭鱼头。

作为一个大型的商业项目，招商先行是常识，比如顺城；正是因为如此，很多经营的好的商业一般都是开发商自己持有物业，进行业态组合和调配，比如柏联广场。

昆明老街的招商滞后，眼看承诺开街的时间一步步逼近，它将无法面对投资者的质问，至祥置业认为，目前昆明老街的商业业态划分还不是很明晰，而经营权及产权分离也存在一定风险，开发商应该保留一部分商业用于自营，以带动整个老街的发展。此外，昆明老街还面临着人们消费习惯改变的风险。以前昆明老街一带经营的业态都是以当地小吃、民族饰品、花鸟鱼虫等为主，其消费都以工薪阶层为主，但昆明老街经营以后，高昂的商铺价格在客观上已不应许低端业态的出现，走高消费路线将是大势所趋。“从原来在这可以1元喝碗木瓜水，到以后有可能要花50元才能喝杯饮料，这需要有个适应期，存在着人们消费习惯改变的风险。”因此该项目的前期定位铺垫十分重要，这将直接影响项目以后的经营业绩。目前股市、黄金等金融理财产品的不景气也对项目销售产生了一定影响，“现在不少投资者的资金都被套牢，无法有一些大的投资动作，如果昆明老街在2005年启动，销售将比现在乐观。”

总之来讲，老街是一个很好的项目，但是不重视软件建设，也会伤及筋骨。

老街是唯一的，老街流淌在昆明人的血液里，不可复制，不可再生，在阵痛中重生的老街，将承载太多的感情与期待，我们期待一个更有活力和生命力的老街诞生，也许，一切都还来得及。

发表于：2008年4月24日 11:51:50