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主题：[大局] 昆明土地有多深？

统计：回贴：0 阅读：215 最后更新：2008年4月11日 13:00:10

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地产云南

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[大局] 昆明土地有多深？

   文/米祖明

  高深莫测的土地

“别问我昆明土地有多深，它高深莫测。”昆明一开发商这样回答记者提问。
2008年昆明的土地供应计划还在昆明土地储备委员会官员的手中，没有批准下来，对公众公开的时间也没有定下来，这无疑又增加了昆明土地的深度。

昆明土地埋得最深的应该是2001年以前。在2001年以前，昆明的很多土地，包括很多耕地，都是通过领导“批条子”以划拨的形式进入开发商的囊中。在这一时期，谁的本领最大，谁与政府官员的关系最好，谁拿到的土地位置就最好，价格就最低。这时候昆明的土地可以说是深不见底。

对哪些有着政府资源的开发商来说，这样的日子毕竟好景不长。之后，全国呼唤经营性土地“招拍挂”的呼声越来越高。在国家一系列政策出台的大背景下，2001年，昆明成立了土地储备中心及交易中心。这样机构的出现，虽然与杭州及深圳这样的城市晚了很多年，但是还是让很多渴望公开公平的开发商激动了许久。一年后的2002年4月29日，热闹的昆明市首次国有土地使用权拍卖会就是很好的证明。

这次国有土地使用权拍卖会，像是在昆明的土地上面挖开了一个坑，很多人都以为能够见底了，两年后，很多人才惊奇地发现，原来昆明的土地不止这么深。

2004年底及以后的两年，昆明全城甚至包括一环内，很多房地产项目陆续出现。但是细心的人们已经发现，在这些陆续出现的房地产项目中，大多数土地都没有通过“招拍挂”进入市场的。经营性土地不是全部要实现“招拍挂”吗？为什么那么多土地没有走这条路呢？

原来，这些没有进入“招拍挂”的土地，不仅事出有因，相关部门还专门给它取了个名字，叫做“历史遗留土地”。 “历史遗留土地”来自政府的一个文件。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发通知说，所有的经营性土地都要实行“招拍挂”了，但是在全面实行“招拍挂”之前，有很多历史遗留问题土地需要处理，并且要求在8月31日前处理完毕。

昆明的历史遗留问题土地可以追溯到26年前的1978年，从1978年到2004年的26年期间，昆明市的历史遗留问题土地达到了７万多亩。昆明的改革开放刚开始以及以后的一段很长的时间，像其他国内的一些城市一样，昆明的经济发展保持了大干快上的特色，很多城市里人办起了乡镇企业，占用了大量的土地资源。

面对8·31大限，不少人不是很乐观。有人甚至怀疑：经营性土地的招拍挂在推行两年后依然没有得到全面施行，在短短几个月时间里，将大量存在的“协议土地”完全终结的可能性有多大？这个最后通牒能不能最后实现？
一场声势浩大的土地整风运动之后，昆明市政府用了约30个版面，在当地媒体上公布了整顿结果：昆明市共清理出历史遗留问题土地8000多宗，共计71500亩，其中的官渡区和西山区占了很大一部分．两个区共清理出历史遗留问题土地7200多宗，共计58000亩．这些土地包括从1978年到2004年26年期间所有的历史遗留问题土地．其中大部分都是工业用地，按照政策要求，是按照土地原来的用途完善用地手续。

历史遗留问题土地通过完善用地手续，协议出让形式进入市场，可以说是昆明房地产发展历史上最后一次土地大放水。也正是有了这次土地大放水，我们才察觉到很多项目土地并没有经过“招拍挂”悄悄出现在昆明。

对历史遗留问题土地的放行，似乎反而增加昆明土地的厚度，让人们对昆明土地看的更不清楚。当然很多人仍然坚定地相信自己，能够看清楚昆明土地的真面目。依据是从从2004年8月31日以后，所有的经营性土地全部实现“招拍挂”。

以后，昆明的所有经营性土地确实全部实行“招拍挂”了，很多人也坚持认为昆明的土地可以看得很清楚了。
但是，现实继续与人们的愿望相左。

2005年，一个名为“倾城名筑”的高层楼盘兀然出现在昆明黄金地段的金碧路上。早些时候，昆明市政府着手对这一幅地块进行拆迁，建成开放式公园，但时任昆明市副市长的胡星提出，拆迁和建设经费的缺口很大，建议把其中的6.69亩拍卖开发，收益可弥补经费的不足。促成此议后，胡星又以时间紧迫为由，提出采取邀标方式拍卖土地，嘱咐昆明土地交易中心负责人选定12家开发商，其中4家是胡星指定的。这位昆明土地交易中心负责人即授意经办人员对电脑程序进行了设定，保证最终拍卖只有这4家开发商获准参与。4家开发商中有两家由胡式兄弟控制，另外两家对胡星言听计从，并遵嘱每亩报价没敢超过400万元，确保了一家公司以每亩403万元把土地拿到手。

所有的人都惊呆了！人们经常进去的那个地方——昆明土地交易中心二楼那个大厅，经常是阳光明媚，怎么可以暗箱操作呢？

昆明这次土地“招拍挂”暗箱操作现象的曝光，彻底摧毁了昆明人对看清昆明土地深度的信心。

之后，像“拍托”这样的词汇仍然在昆明民间广泛流传。目前还没有人能够证明昆明土地“拍托”现象的存在，但是人们仍然相信，被称为“阳光交易”下的那一缕阳光，仍然可能被人为地挡住，让人们看不清昆明土地的深度。
事实上，人们都认为昆明土地很深很深，但是就是不知道到底有多深？人们也相信昆明土地下面埋藏着很多东西，但是很多人都不知道，或者即便知道也不愿意说出来。

2008年土地计划
对于开发商关心的2008年昆明土地供应计划，新地产也进行了一些采访。
分析人士认为，2006年，昆明市计划供应土地31811亩，其中经营性用地14484亩，占45.53%。2007年的土地供应基本保持这个数字，2008年也不会有太大变化。
而在2006年以前，昆明每年公开的土地计划都只在5000亩左右——当然实际供应远远超过这个数字。2006年以后，供应计划超过3万亩，是之前的6倍。

分析人士认为，3万亩这个数字，已经达到2005年国家下达给云南省的农用地转用指标的30%左右，而国家在2008年下达给云南省的农用地转用指标不会超过10万亩。

据了解，2005年起国家继续深化治理整顿土地市场秩序，在土地管理，尤其是耕地保护方面继续加强宏观调控，对用地规模进行了较大幅度的压缩。国家下达给云南省的农用地转用指标已经从2004年的8000公顷(13万亩)下降到2005年的7000公顷(10.5万亩)，减少了12.5个百分点，其中耕地从2004年的6000公顷(9万亩)下降到2005年的4500公顷(6.75万亩)，减少了25个百分点。之后，这两个指标都逐年减少。

按照2006年以往惯例，云南下达给昆明的指标应该在5000亩至10000亩之间。因为新机场和现代新昆明的主战场都在昆明，就压缩玉溪、曲靖、大理、蒙自等城市的用地指标，将指标中的一大部分留给省会城市昆明，才达到了3万亩左右。（新地产云南2008第三期）

发表于：2008年4月11日 13:00:10