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[观察] 房价回调的因素分析
周大研/文
(作者为：云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任）
2008年伊始，万科企业言行并举，带头促销、降价，一时间房地产市场风云变幻，北京、广州、上海、深圳等一线城市出现了一定范围和程度的房价下降。春节已过，做梦都没能想到的霜雪居然降临昆明，看来在今天这个扁平的地球村，谁都很难独善其身。
据田野咨询机构监测的数字显示，2007年昆明市别墅销售率从第三季度的28.46%降到了第四季度的22.41%，高级住宅的销售率则从第三季度的53.14%降到了第四季度的19.46%，普通商品住房销售率从40.32%下滑到了22.53%，后两者的销售率几乎各下降了一倍。部分新上市的楼盘，房价也比预期的低了一些。
2008年3月6日，国家发改委和国家统计局联合发布了统计数据，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3％，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3％，涨幅比上月高0.1个百分点。其中新建房屋销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。重庆、徐州、海口、杭州等城市环比价格有所下降。昆明市房屋销售价格同比上涨 6.2%，环比上涨0.4%，其中新建房屋销售价格环比上涨0.6%。国家发改委和国家统计局认为，全国房屋销售价格同比涨幅仍然高位运行。但自去年11月以来，随着国家各项宏观调控措施效果的逐步显现，房屋销售价格环比涨幅趋缓，部分前期涨幅较大的城市房价出现小幅下降。
那么，究竟是哪些原因导致了房价的回调？
一、紧缩的货币政策
2007年，我国外贸顺差持续增长、储蓄存款大规模搬家、银行信贷快速膨胀、股价房价大幅度上涨。为降低流动性过剩，央行10次调高存款准备金率，8次上调存贷款基准利率。为抑制投资性购房需求，央行规定以家庭为单位，对购买第二套及以上的购房者提高首付并上调利率。2007年12月的中央经济工作会议提出，为避免我国经济增长从偏快转为过热，防止物价由结构性上涨变为全面的通货膨胀，我国要实行稳健的财政政策和紧缩的货币政策。由于春节和冰雪灾害等因素的影响，2008年1月CPI涨幅创1997年以来月度新高达7.1%。过高的消费品价格会造成人们消费支出增大，相应减少购房支出，降低购房需求。若CPI持续上涨，会迫使央行频繁应用提高存款准备金率、加息等手段坚决地贯彻中央提出的从紧的货币政策，导致购房贷款困难、成本增加。毫无疑问，货币政策对购房需求造成了显著的挤出效应。
二、拐点论及其影响
2008年初，受房地产领军人物王石“拐点论”及其万科企业在全国不少地方带头促销、降价的影响，中国部分大中城市出现了成交量萎缩、房价下降的现象。春节后昆明市一些楼盘开盘价比预期低，几块土地的拍卖也出现了最近几年罕见的现象。2008年2月20日，昆明市土地储备中心4块地拍卖，1块流拍，三块地在短短不到10分钟内以起拍价成交。
三、保障性住房的加速建设
十七大报告提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”为贯彻落实“住有所居”的战略方针，全国各地正在加速推进廉租房、经济适用房、政策性租赁房、限价房等保障性住房的建设。
如昆明市规定，今后廉租房和经济适用房要分别占到当年商品住房开发总量的5%及15%。2008年昆明要新建廉租房2165套，经济适用房180万平方米并完成2007年已建设的84万平方米。
由于多年财政收入的增长远高于经济的增长，各级政府，特别是中央政府积累了雄厚的财力，我国这种自上而下的保障性住房政策会不断得到扩大和加速，房地产商品住房市场将逐步分流出去一部分购买力。再者经济适用房等保障性住房的价格毋庸置疑又会比商品房低得多，所以，全社会平均房价肯定会被降下来。
四、三令五申限制囤地的政策
2005年3月27日国务院颁布的“旧国八条”、2005年5月11日七部委出台的“新国八条”、2006年5月17日国务院常务会议出台的“国六条”、2006年5月29日九部委公布了的“国十五条”都对打击囤地做出了明确规定，2007年又多次重申要“坚决”惩处囤地行为。
2007年10月18日，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，到今年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。开发商目前的囤地规模可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。该报告估计，云南省2002年—2006年囤地面积分别为319万、323万、441万、462万和605万平方米，5年累计囤地2150万平方米。名列全国31个省市的第15名，西部12个省市第3名，与北京、上海接近。
因此，若中国土地政策“狼来了”的故事真能把结局打开，将在一定时期内增大土地供应量，缓解房地产市场供给不足的状况。
五、国际经济形势的影响
受美国次贷危机对全球金融市场的深刻影响，2008年，美国、欧元区、日本等国经济增长放缓的趋势基本明朗。由于中国经济增长对外的依存度较高，世界经济的放缓将导致我国出口增速下滑，再加上2007年为缓解流动性过剩实行的出口退税和出口关税的政策调整，将降低出口行业及其相关人员在国内的投资和消费，最终必然传递到房地产这一重大投资及消费市场上来。（新地产云南2008第三期）
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