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[屠强] 私募，开发商融资出路？
新地产云南 富滇银行研发部总经理 屠强/文
2007年刚刚经历冰火两重天的楼市，又迎来新一轮的调控严政。2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。因此，房地产开发企业的融资要求和难度更大了。
2008年尽管经历雪灾、美国次贷危机影响等，我国银行业信贷仍然实施从紧政策，其主题将是：控制信贷总量、把握信贷节奏、调整信贷结构。但是，监管部门在重视信贷"闸门"的作用的同时，将调整信贷结构，"有保有压、区别对待"，把更多金融资源配置到国家鼓励和支持的产业、领域和环节。
据安邦研究简报《每日金融》2008年2月24日的资料显示，在2008年1月信贷天量下，地产业仍是资金饥渴，新增信贷高达8036亿元，相当于2007年全年的22%，刷新了单月新增贷款纪录。在货币政策从紧关头，天量信贷引起市场一片惊呼，而房产界仍大喊钱紧。相比之下，天量信贷流向房地产业的十分有限，货币政策绑在开发商身上的绳索却越收越紧。据央行广州分行18日披露，1月，广东省新增贷款1009亿元，创历史月度增量之最，增幅居全国省市首位。这1009亿中，中长期贷款主要投向了房地产、基建和个贷，分别新增140亿元、79亿元和69亿元。相比去年同期，房地产贷款仅多增了2亿元，个贷反而少增了45亿元，在基建上却一下子多增59亿元。"2007年1月房地产贷款提示，由于当时房地产市场相对低迷，银行信贷额本身就不算高。不仅如此，在以655亿元新增贷款排名全国第五的上海，贷款投向前三名分别是批发零售业144.5亿元、交通运输仓储业123.8亿元和水利环境公共设施管理业72.2亿元，房地产业仅有40.5亿元，不足总额1/10。其中，在全部282.6亿元的中长期贷款中，基建贷款增加169.3亿元，占了绝大多数。
据人民银行昆明中心支行调统处的资料显示，云南省2007年12月贷款总计5671.66亿元，其中贷款占比在前六位的分别是电力燃气及水的生产供应业（17.85%）、制造业（14.09%）、交通运输仓储及邮政业（13.35%）、水力环境及公共设施管理（6.66%）、批发及零售（5.29%）、房地产业（4.29%），房地产业比上年同期下降三位。因此，信贷更多流向其他产业，而非房地产业，使得最缺钱的地产界仍望梅止渴。据笔者所了解，大多数银行即便投向房地产的信贷，相当数量也是在支持经适房、限价房建设，而非普通商品房项目。
从房地产业融资的特点来看，房地产业是一个需要较大资金量的行业，这决定了它需要大量外部资金的支持，同时它也是一个产业链较长的一个产业，购置土地、规划设计、建设开发、销售、物业管理等环节构成了中国房地产企业的整体经营流程。由于房地产企业投资周期较长，中间的不确定性因素较多。因此，风险相对较高。债务性融资一般适用于风险相对稳定的项目和企业，而权益性融资更多地适用于高风险高收益的项目和企业，因此根据房地产业的特点，企业更多地应该采用权益性融资的方式来获得资金。在房地产开发流程中，越是接近前期，其潜在的风险就越大，而银行贷款运用的主要途径是那些风险相对较低的项目和企业，房地产企业的前期和中期的开发投资在本质上并不具有这一特点。因此，从分散风险和保证公平的角度看，房地开发的前期更适宜于权益型融资的方式而非债务型融资。
因此，我建议2008年房地产企业在房地产开发的前期（主要是购买土地等）的融资方式主要选择私募。目前我国政策允许的房地产私募主要有的3种模式：
第一，增资扩股。企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展。
第二，老股东转让股权。由老股东向引入的投资者转让所持有的新股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有。
第三， 增资和转让同时进行。可以两全其美。2007年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。
房地产企业在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：
第一类是国外战略投资者，包括全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。以及亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。
第二类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。
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