云南房网论坛 - 昆明房市供求情况很严峻
 
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标题：昆明房市供求情况很严峻
zlf6908

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#1
昆明房市供求情况很严峻
                 昆明房市供求情况很严峻   

             审堂下之阴而知日月之行，云南楼市的走势，与土地市场息息相关。                               

              <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比， 2008年，中国土地市场已经开始恢复理性，而云南狂热的土地市场并没有明显降温。2008年全省房地产开发企业购置土地面积1545.67万平方米，比上年增长20.8%，完成土地开发面积900.15万平方米，比上年增长20.1%。                                

               经历了几年的疯狂，云南房地产市场供过于求的态势已经蔚然形成。而到2008年，云南开发商囤积土地的意愿仍没有出现根本性变化，未开发面积仍达600多万平方米。当然，其中因素颇多，有相当一部分属于资金紧缺所致。这些未开发的土地面积，能够为市场提供1200万平方米以上的房地产。从前三年平均销售面积看，这些土地全部消化需要1年的时间。以户均100平方米、3人计算，能解决40万人的新增住房！ 土地供给并非影响楼市的唯一因素。

               相对来说，竣工面积具有更直接的导向作用。2008年云南全省商品房屋施工面积5376.3万平方米，比上年增长25.0%，其中商品住宅施工面积4477.28万平方米，增长24.4%；很显然，2008年云南的这项指标仍然处于高位，相当于前三年平均销售面积的近4倍多（前三年平均销售面积在1300万平方米左右），假设施工面积中1/4已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年以上。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供40万户，120万人的新增住房，市场供应压力仍较大。                                

               从更直接的商品房销量来看，同样不容乐观。2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年云南商品房销售量理性回归，商品房销售面积1323.21万平方米，同比下降12.9%。而昆明房地产交易市场尤其疲软。据昆明市房产信息网统计数据显示，2008年昆明市商品房总成交50331套，总成交面积511万平方米，成交金额235亿元。与2007年成交55412套，成交面积830万平方米，成交金额314亿元相比，成交套数减少5000余套，面积减少319万平方米，金额减少近80亿元。 

                2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，云南5000多万平方米的在施工面积，正常规律，竣工面积应在施工面积的1/4即1300万平方米以上，但实际的竣工量下降，2008年1－11月，云南全省竣工面积676.29万平方米，还比去年同期增长28.4%，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。特别是昆明，2007年全年销售商品房830平方米，2008年511万平方米，相差约40%。必然出现大量空置并占用大量资金，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。                             

                 2008年1－11月，全省房地产开发投资471.19亿元，同比增长42.1%。商品房销售额355.05亿元，同比下降5.0%。从具体数据来看，2008年1～11月房地产企业销售额低于投资额120亿元， 12月以后的销售额仍然大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资。 销售额大大低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，怎么办？ 降价吗？那如果你还是不愿意降价呢？从哪里寻找突破口？朝哪个方向突围？                   

                2008年，大家都说很困难，但是云南好歹还是卖出了1300平方米的房子，350亿的销售额还是装进了几百个开发商的腰包。昆明的情况也一样，都说难卖，但还是卖出去500多万平方米，开发商收到了250个亿。     这还是说明那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。云南或者昆明2008年卖出去的房子，要么价格比较合适，要么就是价格比较高，但是有创意有卖点。 2009年云南或者昆明肯定还会卖出很多房子，这些卖出去的房子要么是价格很低，要么是创意很多。简单地说，就是价格越低越好卖，创意越多越好卖。如果你认为你的楼盘没有足够的创意，或者你认为你的楼盘征服不了购房者，你唯一的办法或者就是降价，降得越多越好；如果你不愿意降价，自身的体力（资金）又不能支撑这个寒冷的冬天，那你只能等待死亡的来临。
此贴由 zlf6908 于 2009年4月2日 20:03:12 编辑过
发表于：2009年4月2日 19:44:32
zlf6908

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#2
回复：昆明房市供求情况很严峻
     

                以上内容不是我写的，我是从其他网站上转载的。

 

 

       离开昆明十年了，原打算等退休了在考虑会不会去的问题，但从妹妹白血病去世家里发生了很多事，便萌发了想回去的念头。从06年底开始关注房价，眼看着它一天比一天高，去年在西安学习，春节回昆明探亲，又去了广州深圳，回来后犹豫了。何去何从呢？
此贴由 zlf6908 于 2009年4月8日 09:49:41 编辑过
发表于：2009年4月3日 08:49:54
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#3
回复：昆明房市供求情况很严峻
    因关注房价所以成了云南房网的常客，天天都来浏览一下，论坛看一下，感觉房网论坛从事地产业的人士较多，有些东西都不知怎么去看，所以又开始看其他的一些网页。半年来走了四个城市，西安四个月，昆明一个半月，深圳广州十天，而济南市我久居的地方，想写点什么不知怎么下笔，刚好看到了搜房网的这篇文章就转载了，但也不知他数字的准确性。
发表于：2009年4月3日 09:00:19
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#4
回复：昆明房市供求情况很严峻
     想回昆明，就考虑着卖房，也关注着济南的房价，济南房价不温不火，刚开始房价和昆明差不多，07年昆明房价疯涨，而济南涨得很慢，那边犹疑着没买，这边也就没卖，等08年底也有价无市了，中间公司告诉我经济形势不好别卖了，只好等着了。
发表于：2009年4月3日 09:38:02
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#5
回复：昆明房市供求情况很严峻
    大学是在西安上的，十多年没回去感觉既陌生又熟悉，西安建得更美了，真是特色古城了。大雁塔喷泉广场，大唐芙蓉园，古城墙，唐城墙遗址，碑林，再加上附近的兵马俑，华清池，秦始皇陵，乾陵等，怪不得外国领导人访华都选择上西安。
     西安南部是大学城，同学07年十月在万达买的房3000多一点，08年底交的房蛮不错的，问了附近房价4000多点，感觉房价不高，附近有大雁塔，小雁塔，钟楼，和平门，大学有建筑科技大学，长安大学，西安科技大学，交通购物度方便。
     因在附近学习，常去万达上面吃快餐，五元一盒三素两荤，在学校里吃更便宜，有空还可以练瑜伽，温泉游泳都不贵，西安学习的日子真的很滋！！
发表于：2009年4月3日 10:17:41
中尉

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#6
回复：昆明房市供求情况很严峻
对于创意二字，我严重的反对。按我的观点，今年绝对不是一个创意吃香的年代，比创意更重要的，是产品本身，尤其是产品是否具备5—10年不被淘汰的素质。
发表于：2009年4月3日 10:21:46
zlf6908

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#7
回复：昆明房市供求情况很严峻
              十二月底回济南，中介公司说房不好卖，让等等，一月初带孩子回了昆明探亲。一下飞机，就要求弟带我们去吃米线，小锅米线五元一碗了，但吃的还是很开心。

               三年多没回来昆明变化很大，特别是我的家乡呈贡，高楼多了，城市更美了，就是太堵车。外婆家子君地都占了，花也没种了，弟弟在呈贡也说快占了，昆明的蔬菜鲜花基地往哪儿搬呢？ 

              快过年了想给弟妹的孩子买点衣服和鞋子，到童装店人很多，才发现价格不低，孩子一二百的鞋子人们毫不犹疑，到饭店吃饭人也多也贵了不少，我问弟说他们哪来那么多钱，一两千刷刷数，这还是农村吗？弟说有的人的占地赔了款就这样花，还有很多赌博的呢！我问那以后咋办，弟答谁管那么远。

               人们的生活富裕了我心理很高兴，但也为他们将来担忧，希望能多一些培训就业机会，以及一些理财知识，而不是把它吃光喝光赌光，这样这个城市才有发展的活力与动力。
此贴由 zlf6908 于 2009年4月6日 10:03:44 编辑过
发表于：2009年4月3日 10:39:15
中尉

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#8
回复：昆明房市供求情况很严峻
呵呵，米线都涨了，房价反而降了，一出一进，难道不是最好的购房时机么？

换句话说：米线价格不会再降回去，但房价迟早会涨回来
发表于：2009年4月3日 10:42:13
zlf6908

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#9
回复：回复：昆明房市供求情况很严峻
       谢谢中尉的回帖，我也认为创意太玄，最重要的是品质
发表于：2009年4月3日 10:42:14
zlf6908

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#10
回复：昆明房市供求情况很严峻
      过年去了姨姥姥家，在世纪城，是06年买的2800，外环境很好，但房屋面积太浪费，设计不是很合理，阳台卫生间太大，200多的复式只有四个卧房。我们晚上八点多到的，世纪城入住率很低，诺大一栋高层就住了13户。 

      又去了体育城，同学那儿，空置率很高，到子君看了舅他们，每家一幢五层小楼很漂亮。

       原公司人聚会，才发现他们都很厉害每人最少都是两套房。春季后同学聚了一次发现同学都有房有的两套，有的别墅，农村的也建得像别墅只是环境差点。
此贴由 zlf6908 于 2009年4月3日 10:59:08 编辑过
发表于：2009年4月3日 10:57:42
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#11
回复：昆明房市供求情况很严峻
           看了那么多以后心里开始暗暗担忧，昆明是不是有点过度开发了，房地产泡沫不大吗？

           听同学说从去年开始财政收入都用于绿化了，农村城市都干净卫生，我小时候看到呈贡东大河水清澈见底，都久违了多少年了，现在又回来了。也为新任的仇书记，张市长竖起了大拇指，或许他们早就意识到了，希望昆明的明天更美好。清清滇池水，碧绿大明湖，滇池养我身，大明湖有情。 远在他乡最惦念与热爱的还是自己的家乡。
此贴由 zlf6908 于 2009年4月9日 20:59:39 编辑过
发表于：2009年4月3日 11:23:06
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#12
回复：昆明房市供求情况很严峻
          机票真得好便宜，我从昆明到深圳才220，和孩子一块去很开心。唱着《春天的故事〉下了飞机，看着20十年前的小渔村，现在是一个现代化的城市真得有些惊讶，地铁很快，罗浮，白马的衣服很便宜，吃饭也便宜，服务也不错。时间太短还想看很多，离开时女儿说再见了神奇而美丽的深圳，我问女儿那里神奇，她说二十年前他不是一个小渔村吗，现在这么好我不相信所以神奇，我无语，只是在心里祝福昆明，希望它也神奇。
此贴由 zlf6908 于 2009年4月9日 21:03:27 编辑过
发表于：2009年4月3日 11:38:44
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#13
回复：昆明房市供求情况很严峻
    纵观看来昆明的工资不是很高，但物价和房价都不低，我曾经开发房地产的同学也劝我再等等。是啊等确实能回去了再买吧。
发表于：2009年4月3日 11:46:39
metalkatty

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#14
回复：昆明房市供求情况很严峻
预测房价和预测股票，哪个难？
发表于：2009年4月3日 20:25:35
zlf6908

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#15
回复：昆明房市供求情况很严峻
所以才希望业内人士别太忽悠
发表于：2009年4月4日 22:34:13
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