云南房网论坛 - [注意]奥运之后，房价兵败滑铁卢

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[注意]奥运之后，房价兵败滑铁卢

滑铁卢是比利时首都布鲁塞尔南郊18公里处的一个小镇。1815年6月18日，举世闻名的滑铁卢战役在小镇南面5公里外的田野上展开，拿破仑率法军7.4万人和246门火炮，联军统帅威灵顿公爵只有6.7万人和184门火炮。双方在2.25公里的战线上进行一天的浴血鏖战，战场上留下了2.7万具法军和 2.2万具联军士兵的尸体。威灵顿公爵虽取得最后的胜利，但他目睹战场上的惨状，说出一句话：“胜利是除失败之外的最大悲剧！”从此，滑铁卢与拿破仑联系在一起，被当作失败的象征而载入史册。

　　中国的楼市无疑正在上演着类似的战况，唯一不同的是在战争中血肉横飞、枪林弹雨充斥着整个画面，给人带来的是视觉上的震撼冲击，而楼市上演的战况虽没有战场上表现的那么酣畅淋漓，但在实际效果上丝毫不逊色于军旅战场中的搏杀，甚至有过之而无不及。

　　因为，房产在大多数国人的心目已经不等同于一件简简单单的商品，也不简简单单的是一个家的概念，更多的是个人思想的一种寄托。记得《大学》中曾有这样的一段话：“物格而后知至，知至而后意诚，意诚而后心正，心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天下平。”

　　可以说，在经历了两千多年儒家文化熏陶之下的国人心目中，“修身齐家治国平天下”的人生目标影响深远，国人不惜一切代价都要置办房产，宁为玉碎不为瓦全的极端心理在一定情况下使得这种愿望变得更为迫切，如现今社会出现的房奴一族就是这种心理，这反而变成了某些人口中笔下所谓的“刚性需求”。

　　正因为某些所谓的专家学者开发商意识到了国人的这种情结，才使得他们的“房价上涨论”有了相当雄厚的理论基础。

　　国人对房产的这种极度复杂、难以形容的感情，加上有些爱面子、迷信盲从、随大流等不良习惯的存在，被开发商、投机分子（炒房团伙）利用后，推动了一轮又一轮的房价上涨，直至去年年底，如深圳的楼市状况。

　　在房价的螺旋式上涨过程中，有远见的政府最先对楼市这种不理智的现在表现出忧虑，于是推出了一系列旨在稳定行业，限制房价的政策，如国八条、国六条及去年八月份的24号文件分别从“正确引导人们合理消费需求”、“切实调整住房供应结构、进一步整顿和规范房地产市场秩序”到“进一步建立健全城市廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度、逐步改善其他住房困难群体的居住条件”，调控方向的逐步转变可以看到，单纯的引导人们正确消费，并不能有效制止房价的不合理上涨；单纯的整顿市场秩序也没有取得预期的效果。

　　但当政府实行适度的财政紧缩政策之后，才终于发现：原来对资本有效的控制才是解决房价上涨的根源，这就好比当河流在上游被污染之后，生活在下游的人们饮用了不洁的水质而引发了传染病，单单靠医生来治病是治标不治本的，因为他们没有找到引发传染病的源头——也只有解决了上游的水源污染问题，并合理的整顿水质，然后对得病的人群进行治疗——这样才能把病情消弭于无形之中。

　　当前楼市的病根是什么？房价太高，虚高的房价把80%的中低收入者无情的赶出了市场的博弈圈！对于购房者来说是“刚性需求”相对过剩；对于开发商来说是商品开发相对过剩；对于炒房投资团体来说是手中拥有的商品房资源相对过剩。

　　如果这80%的群体住房需求得不到合理解决，对社会来说，无疑是当前最大的不安定因素，对政府来说是一个沉重的包袱，对开发商来说更是一种巨大的压力所在，任何人都不能对这种紧迫的现实危机视而不见。

　　如何合理解决这种供需之间博弈的矛盾？答案惟有一个：分散化解所谓的“刚性需求”，增大保障性住房供应，解决中低收入居民的住房需求；降低房价，扩大商品房的受众范围，两者双管齐下，当可在一定程度上缓解开发商同广大购房者之间的矛盾，弱化楼市相对过剩的情况。
　　奥运会在北京的举办，可以说是中国当前最大的政治，基于民族自豪意识的心态使得这些矛盾会在奥运期间最大化的隐藏并稀释，但当奥运之后，楼市供需之间的矛盾会重新浮上水面。这对于一贯实行“稳定压倒一切”政策的政府而言，势必会全力解决楼市矛盾中最大面的中低收入居民的居住需求以及与此相关的通货膨胀问题，长期坚持适度从紧的货币政策，这一结果对资金密集型的房地产行业来说，无疑更为不利。
　　虽说有些开发商或许会转战二三线城市或者中小城市，但我相信只要是他们提供的商品房同当地居民的收入差距过大，楼市供需之间相对过剩的矛盾、危机会变得越发明显，浙江丽水楼市的崩盘，应该会让当地政府、开发商从中汲取相当有益的经验和教训。

　　鉴于以上分析，奥运之后，就全国范围而言，房价将会继续保持下跌趋势不变直至同人均收入比达到一个合理的比值，“兵败滑铁卢”的情况是值得而且是可以期待的。

转自江月白博客

发表于：2008年8月8日 10:23:11