云南房网论坛 - [转贴]房地产无泡沫,泡沫在土地

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[转贴]房地产无泡沫,泡沫在土地

恐怕世界上都找不到一个行业,象中国房地产行业那样被歪曲,被冤枉,被诬陷,如此地受到老百姓关注,如此地受到不公正的待遇.

在CPI近8%的年代，一个行业的利润率如果维持在10%左右，算不算暴利？水泥业的毛利润都要50%，比水泥厂操作复杂百倍的房地产业是暴利？

我一再强调，房地产行业的所谓暴利是缘于资金的杠杆作用，试想，如果你做一笔一百万的生意，但手头只有1万元，没有资金，于是向父母借了99万，生意利润很薄，100万的成本只赚了1万元，但你把钱还给父母之后，手里就多了1万元，你能够因为你当时只有1万元，就认为这个生意的利润是100%吗？能够让销售的时候价格下降70%吗？100万的成本卖30万你还有30%的利润吗？

房地产也是一样，投入的资金都是银行贷款和购房者的预付款，开发商的资金只是个小头，因此从开发商投入的资金来看，利润是高，但如果把银行和购房者总投入的资金看，那绝对是微利。所以，你能够指望让房价跌70%？

房地产是个高风险、低利润的行业，为什么大家都要去做无非就是两点，一、土地能从银行项目贷款，二、预售制度。如果去掉这两条，你看有谁会做。这样的行业有泡沫？我看有些专家象易教授之流，连房地产三个字怎么写都不会，就在那里发了200多篇房地产论文，你说他不误导大家还能指导大家？

房地产是没有泡沫，但房价这几年翻了几个跟斗也是事实，暴涨的行业必定有泡沫，那么这泡沫出自哪里呢？答案只有一个，那就是土地。

土地掌握在政府手里，土地是国有的，而国家占有的土地成本是烈士的鲜血，而烈士早已逝去，不会再来向国家伸手了，因此，国家的土地成本为零，至于拆迁的费用都是开发商付的，羊毛出在羊身上。

而零成本的土地这几年却在年年上涨，这次，上海出让的一块住宅用地，楼面地价起拍就是22000左右，你能指望这块地上造出1万多的房子吗？政府在这里面的利润率是多少？有没有泡沫？

房地产现在悲哀地当了政府暴利的替罪羊，背上了中国经济下滑的大黑锅，现在国家用民生的名义挥起了大棒，但这一棒如果真的打下去，覆巢之下无完卵，恐怕对那些指望房价下跌的单纯的人民也不是什么好事。

发表于：2008年8月7日 14:37:45